东方证券-新湖中宝-600208-合作整合优质资源，公司资产价值显性化-190716

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        事件
        新湖中宝发布公告，公司与融创中国签署《合作协议书》，本次股权转让交易价款  67.1  亿元，涉及  20  宗地块（位于上海、温州、南通），合计建筑面积  214.0  万方。
        核心观点
        本次交易转让项目均位于长三角，整体交易对价  67.1  亿元（承债收购）。本次交易涉及项目为温州平阳的  15  宗地块（合计建面  155  万方）、南通启东的  4  宗地块（合计建面  52  万方）、玛宝公司上海青云路项目（建面  7  万方）。根据公司年报披露，公司在平阳和启东通过海涂围垦共获得土储  290万方，交易完成后仍有  83  万方土地储备。本次交易转让的为二级开发项目，其实质为引入融创作为合作方，借助其高效的运营能力共同开发，实现片区价值最大化。
        积极引入合作方，有利于公司资产价值整体显性化。公司在长三角区域拥有大量核心资产，例如上海天虹、亚龙两大旧改项目合计规划计容建面为  30.3万平方米，并且两个项目都已经进入征收实施阶段，截至  2018  年底签约率分别  98%、95%。公开的交易与合作开发可以将公司优质资源储备的价值进一步显性化。从收益贡献的角度而言，本次交易将产生税前收益  5  亿元，占2018  年税前利润总额的  14.2%，预计会对公司  2019  年业绩产生较大的提振。
        财务预测与投资建议
        维持买入评级。我们预测  2019-2021  年公司  EPS  为  0.38/0.49/0.61  元。可比公司  2019  年  PE  估值为  11X，我们给予公司  2019  年  11X  的  PE  估值。对应目标价为  4.18  元。
        风险提示  
        公司项目销售及结算进度不及预期。公司投资的金融公司收入不及预期。
        利率变化存在不确定性。毛利率变化存在不确定性。