招银国际-房地产行业：市场渐趋疲弱-190717

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        概要。根据国家统计局数字，受经济前景不明朗因素及贷款利率上升影响，中国房地产市场在今年二季度开始降温。我们预计  2019  年中国房地产市场的销售额及销售面积将分别下降5%及10%。我们偏好中型开发商，首选中海宏洋（81  HK，买入）、世茂(813  HK，买入）和雅居乐（3383  HK，买入）。
        房地产销售增长放缓。国家统计局公布了  2019  年上半年中国房地产的市场数据。全国物业销售额同比增长  5.6%（对比今年首五个月的  6.1%）至  7.07  万亿元人民币，销量则同比下降  1.8%（对比今年首五个月的-1.6%）至  7.58  亿平。一方面，经济增长从今年首季度的  6.4%回落至二季的  6.2%。中美贸易争端亦削弱了投资者的信心。另一方面，银行在二季度透过加息收紧抵押贷款。我们认为政府将在下半年进一步推行针对房地产紧缩措施，以压抑房地产市场。我们维持  2019  年房地产销售额及建筑面积跌幅  5%和  10%的预测。
        土地销售下跌将拖低新开工面积增长。大多数主要开发商对土地市场持谨慎态度。土地销售面积和金额在今年上半年分别下跌  27.5%至  8,035  万平及  27.6%至  3,811  亿元人民币。另一方面，新开工面积比率在  2019  上半年稳定增长10.1%至  10.55  亿平，抵销了截至  2019  年  6  月连续  28  个月的库存跌幅（下降至  5.02  亿平），更是自  2013  年  12  月以来的最低水平。土地销售增长自  2019年初以来开始回落，由于大多数开发商在收购土地六至九个月后开始施工，我们预计新开工面积将同样在  2019  年四季度放缓。
        稳定房价为目标。根据国家统计局的房地产销售数据，今年上半年的合同销售平均售价同比增长  7.5%至每平  9,329  元人民币。国家统计局透露，一手物业在一、二线城市的平均售价分别同比上升  4.4%和  11.4%。由于房地产价格升幅高于政府预期，我们认为政府将在下半年维持紧缩措施，以控制房地产价格。我们预计  2019  年合同销售平均价格将上升  5.6%至每平  9,222  元人民币。
        预计中型开发商增长较快。在销售增长方面，三大开发商的表现未如理想。因此，中型开发商从中吸纳了更多市场份额。中骏集团控股（1966  HK，买入）及世茂在上半年录得  78%和  39%的合同销售增长。至于达成率方面，截至2019  年  6  月，雅居乐、中国海外发展（688  HK，持有）、中骏集团控股及龙光（3380  HK，持有）已完成全年销售目标  50%以上。因此，我们的首选为中海宏洋、世茂和雅居乐。