东方证券-房地产行业信托政策收紧影响分析：土地市场有望降温，行业内部面临新一轮洗牌-190722

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        核心观点
        整顿房地产信托融资，防止地价过快上涨。本轮政策调控的核心在于整顿地产前期融资不合规，防止地价过快上涨。2019  年初开始，土地溢价率持续上涨，我们重点观察的  26  个城市地的土地溢价率到  5  月已经达到  33.5%，土地市场出现过热现象。1~5  月，房地产信托融资新增额为  4078.6  亿元，同比增长17.7%，占同期房企到位资金的  6.1%。在这种情况下，银保监会  5  月发布  23号文，点名  4  种不合规信托融资方式，对信托融资的监管进一步细化。7  月又连续约谈大型信托公司，对信托融资的总量和增量进行窗口指导。随着监管收紧，信托融资收敛，土地市场随即降温，6  月  26  城土地溢价率已降至  24.9%。
        投资将受到拖累，新开工可能继续维持高位。房地产信托融资主要发生在前期融资阶段，其被收紧会直接抑制房企的拿地投资。在统计局的统计口径中，当期实际发生的土地购置费用计入地产投资。房企拿地受到抑制后，导致土地购置费用减少，对地产投资构成拖累。根据我们的测算，信托融资收紧将拖累地产投资  2.2~3.1  个百  分点。由于房企拿地阶段融资渠道的收紧，导致房企的资金压力增大。在这种情况下，房企可能会加速开工现有土地储备，尽早获得银行开发贷，争取更大的资金腾挪空间，从而使得新开工可能继续维持高位。
        房企集中度提升或将提速，快周转和抓回款将成房企发展重要抓手。头部房企和拥有国企背景的房企对于信托融资的使用度很低，本次整顿对于它们影响很小。中型房企仍有较大规模扩张诉求、拿地动力强，又相对缺乏自有资金，从而对信托融资使用度较高，受整顿冲击大。小型房企原本就难以获得信托融资资源，受影响也小，但其难抗市场波动。在这种环境下，头部房企会对中小型房企进行并购，从而使得房企集中度提升加速。在融资收紧的情况下，通过加快周转，房企可以快速回笼资金，提高资金使用效率，赢得发展空间。
        投资建议与投资标的
        融资能力强劲、具备成本优势的头部房企。推荐保利地产(买入)、万科  A(买入)、招商蛇口(买入)、旭辉控股集团(买入)。
        运营高效，执行力强的快周转型房企。推荐融创中国(买入)、阳光城(买入)、中南建设(买入)。
        风险提示  
        房地产市场销售大幅下滑。
        库存快速持续地累积。