国信证券（香港）-房地产行业双周报：融资收紧，商品房销售回落，重点关注中报高增长的物业管理子行业-190716

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        行情回顾  
        本期(2019/07/01-2019/07/14）恒生地产分类指数上涨  0.45%，物业管理行业指数上涨  8.61%，同期恒生指数下跌  0.25%，恒生地产分类指数小幅跑赢恒生指数  0.7%，而物业管理行业大幅跑赢恒生指数8.86%。  物业管理行业自  5  月下旬以来股价走势大幅跑赢恒生指数，我们认为主要受益于物业管理公司普遍强劲的业绩增长以及龙头物业公司业绩良好的可预见性。
        目前房地产板块  PE（TTM）为  7.37X，与上期基本持平，板块估值位于近  5  年估值中位数附近。物业管理行业  PE  由于近期股价的大幅上涨，PE(TTM)由上期  29.8X  提升至  32.59X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
        我们覆盖的永升生活服务及雅生活服务分别于  7  月  9  日、7  月  10  日公布半年报业绩预告，归母净利润分别大幅增长超过  90%、50%，业绩的高增长带来给股价强劲的上涨动力，公布盈喜后次日股价分别大幅上涨  15.43%、10.22%，带动整个物业管理板块连续走强。
        商品房成交  
        从月度数据来看，6  月全国商品房成交呈现缩量上涨态势。（1）全国商品房销售面积增速自  2019  年  2  月触底反弹，6  月同增比速为-1.76%，环比降幅较  5  月扩大  0.18  个百分点，月度数据显示目前全国商品房销售面积仍处于调整阶段。（2）6  月百城住宅月平均价格为14891  元/平方米，同比上升  3.87%，上涨幅度较上月回落  0.11  个百分点，其中一、二、三线城市住宅  6  月平均价格分别为  41486、13859、9279  元/平方米，月同比涨幅分别为  0.55%、5.57%、6.07%，商品房价格基本保持小幅温和上涨态势。
        从周数据来看，7  月上旬  30  城市商品房成交环比降温。本期  30  大中城市第一周商品房成交面积为  381.48  万平米，环比下滑  17.87%，同比长升  12.31%；第二周商品房成交面积为  389.91  万平方米，环比上升  2.21%，同比上升  19.23%。其中，一线城市环比增速为-32.82%、-6.91%，二线城市环比增速为-13.53%、-3.64%，三线城市环比增速为-14.5%、18.5%。
        土地市场  
        土地供应下滑，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为  677.71  万平方米、842  万平方米，同比增速分别为-37.24%、-26.75%。其中，一线城市本期供应规划建筑面积  2.35  万平方米、18.95  万平方米，同比增速分别为-91.36%、-59.19%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积  267.28  万平方米、387.91  万平方米，同比增速分别为-31.26%、8.83%；三线城市本期供应规划建筑面积为  408.08  万平方米、454.26  万平方米，同比增速为-38.52%、-39.15%。一、二、三线城市土地供应面积均明显下滑。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为  1031.38、524.31  万平方米，土地成交面积环比分别下滑  14.6%、49.2%，供销比分为  0.66、1.64，土地市场整体降温。
        投资建议  
        目前全国商品房销售整体仍处于调整阶段，6  月下旬商品房销售有所回暖，我们认为是由于房企冲刺半年度业绩所致，进入  7  月商品房成交与土地成交均出现环比下滑。政策面上，监管层要求对地产信托业务规模、及房企外债规模加以控制，行业融资收紧。预计下半年房地产行业整体仍处于平稳发展期，商品房销售面积同比将呈现小幅下滑态势，而商品房价格基本保持平稳。鉴于中报期临近，建议重点关注业绩增长确定的物业管理行业个股碧桂园服务（储备面积最大）、彩生活（估值低）、永升生活服务（中报高增长）、绿城服务（具备长期配置价值）等个股。
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升。