中泰证券-房地产行业周报：部分地区调控加码，中小房企加速退场-190727

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        投资要点
        行业跟踪：
        一手房：成交环比增速-9.25%，同比增速-17.07%（按面积）
        本周中泰跟踪的  40  个大中城市一手房合计成交面积  454.73  万方，环比增速-9.25%，同比增速-17.07%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为  9.02%，-13.59%，-7.59%；同比增速分别为-1.33%，-12.81%，-29.34%。
        二手房：成交环比增速-1.93%，同比增速  11.61%（按面积）
        本周中泰跟踪的  14  个大中城市二手房合计成交面积  136.29  万方，环比增速-1.93%，同比增速  11.61%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为  6.10%，-4.87%，-5.18%；同比增速分别为-5.39%，22.20%，14.20%。
        库存：可售面积环比增速  0.39%（按面积）
        本周中泰跟踪的  15  个大中城市住宅可售面积合计  5175.59  万方，环比增速  0.39%，去化周期  31.06  周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.31%，1.96%，-2.05%。一线、二线、三线去化周期分别为  40.78  周，22.37  周，31.78  周。
        10  个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
        根据中指监测数据，（7  月  15  日至  7  月  21  日）重点城市共开盘  36个项目，合计推出房源  11705  套，其中一线城市开盘  2492  套、占比21.29%；开盘项目平均去化率达到  70.3%，其中二线城市平均去化率为  79%。
        投资建议：市场方面：本周，我们高频跟踪的  40  大中城市新房及二手房成交有所回落；去化方面，重点  10  城本周去化率  70.3%较上周有所回暖。政策方面，本周部分地区调控加码，洛阳因  6  月房价涨幅过高拟推出限价令，而苏州限购限售再升级，市区范围内新房  3  年二手房  5  年后方可转让，可见调控“稳地价，稳房价，稳预期”的目标不会改变；融资方面，近期银保监会对信托融资加强监管，或进行余额管控，同时发改委收紧房企海外发债，但两者在房企融资结构的占比均不大；我们认为这非行业整体融资收紧，更多是对近期部分地区土地市场过热的抑制，实为结构上的调整：6  月以来  AAA  房企超额利差小幅收窄，而  AA+及  AA  级走阔，行业融资端将进一步分化，对高信用龙头房企是利好。配置端看，今年以来多因素致资金面恶化，270  余家房企宣告破产清算，中小房企正在加速退场，行业集中度或进一步提升。部分房企已披露的半年业绩快报超预期，考虑到当前格局分化加剧，优质房企竣工交付或大幅高于市场平均表现，半年报业绩乃至全年的业绩均有大概率超预期，而且当前地产板块仓位也处低位；再考虑到当前宏观行业均处下行周期，融资收紧的背景下，因城施策调控存持续边际改善预期，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点；同时由于本轮周期与以往不同，行业调控或长期维持一城一策，市场整体波动性降低，行业整体增速放缓带来由量转质的思考，投资机会需从追求  beta  变为寻找  alpha，地产股整体股息率开始不断提升，建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
        风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。