天风证券-物业行业分析：彩生活服务，立足社区用户为基，深耕物管服务为翼-190729

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        彩生活：中国领先的社区服务平台
        物管服务为主，增值服务及工程服务为辅。彩生活主营业务为物业管理服务，增值服务及工程服务。通过互联网，搭建线下及线上服务平台，高效联系小区住户与各类商品和服务供货商，为小区住户提供最佳的服务体验。截止  2018  年底彩生活合约管理总建面  5.54  亿方；公司与  95  家企业达成合作，合作建面达到  3.19  亿方以及联盟面积达  2.50  亿方，彩生活服务面积合计达到  11.22  亿平米。
        其中物管服务包括：酬金制、包干制、为物业发展商提供预售及顾问服务。截至  2018  年底彩生活聘用超过  5.6  万名驻场人员以提供物业管理服务，顾问服务面积  0.11  亿平方米。用户思维形成社区流量，增值服务主要包括网上推广、销售及租赁协助、其他增值服务。工程服务：智能小区迈向  4.0，主要包括：自动化及其他硬件设备安装服务、小区公用设施维修及保养服务等。
        2016-18  年彩生活营收分别为  13.4  亿、16.3  亿、36.1  亿，2018  年同比增长  121.9%；其中  18  年物业管理服务收入  30.6  亿（占比  84.8%），同比增长148.9%；增值服务收入  4.1  亿元（占比  11.3%），同比增长  47.3%；工程服务收入  1.4  亿（占比  3.9%），同比增长  16.5%。2016-18  年彩生活毛利率分别为  43.7%、44.9%、35.5%，主要由于毛利率较低的包干制物业管理收入占比大幅提升所致。2016-18  年彩生活净利分别为  1.9  亿、3.2  亿、4.9  亿，2018同比增长  51.1%，净利润上升较快；净利率分别为  14.0%、19.71%、13.4%。
        定增引入京东、360  共同打造智慧社区。彩生活拟向京东、360  公司定向增发；交易完成后，彩生活股本增加为  14.23  亿股；京东占增发后总股本的  5%，360  占增发后总股本的  1.6%。互联网企业赋能，彩生活将与京东、360  共同探索“社区+商业”、“社区+物流”、“社区+安全”、“社区+金融”、“社区+科技”的融合业态创新，深耕社区场景，优化业主体验，构建有温度的“智慧社区”。
        规模及业务布局全面，率先平台化转型
        全国最大社区服务商，平台输出战略提升服务面积。2016  年以后彩生活放缓并购步伐，参资物管公司  5%至  10%管理权，实现服务面积增长。截止  2018年底，彩生活与  95  家企业达成合作，通过平台输出扩张的合作及联盟建筑面积达到  5.69  亿平方米，同比增长  22.5%。国内最大社区服务平台运营商，增值服务亮点多，以数千万业主为基石的社区服务是一片巨大蓝海，彩生活寻求轻资产扩张方式，即平台输出战略。
        ①线上线下结合，增加用户粘性，彩之云  APP  是彩生活打造的小区服务线上平台，将传统线下缴付物业管理费、维修、通知以及投诉等功能迁移至在线平台，增加小区居民生活便利性，增进小区业主与本集团线上平台的联系。2018  年彩生活统计口径改为生态圈，截止  2018  年底生态圈注册用户突破  2640  万，活跃用户达  1400  万，活跃度  53.0%。
        ②彩生活提出北斗七星战略，即  E  安全、E  维修、  E  能源、E  清洁等，创新性的使用移动互联网，利用后台信息技术平台，将基础物业管理中的各类服务职能进行集约化、标准化、自动化进而降低人工成本。2018  年彩生活进一步实行订单化战略，拆分基础物业管理的全流程，以包产到户、多劳多得的方式，激励服务提供者的劳动积极性。
        ③开拓增值业务，社区流量打造平台护城河，彩惠人生：构建社区新零售，形成物业管理费定价权，将“缴费”转为“消费”；截止  2018  年底已有  26万个用户在彩惠人生平台上进行交易，累计成交  182.5  万单，累计成交金额  7087  万，共减免  3620  万的物业管理费。
        此外还有彩富人生：物业费减免与投资理财需求挂钩；彩生活车位则采用与物业发展商合作新模式。彩生活作为一家由传统物业管理企业向平台型、生态圈企业转型的公司，在物业管理行业所做的  B2C、B2B  以及社区新零售等模式的探索极具创新意义。
        收购万象美，未来业绩成长空间十足。17  年  11  月公司以  20.1  亿收购原母公司持有的万象美物业，万象美是一家综合性的社区服务运营商，旗下拥有高端物业品牌“万达物业管理”，拥有大量高端社区资源分布于中国一二线城市。在完成对万象美并表后，彩生活不仅可以实现管理面积扩张，同时进一步丰富管理项目的业态，进而形成更加明显规模效应以及协
        风险提示：核心人员流失，与京东、360  合作不及预期，增值业务发展低于预期