东吴证券-蓝光发展-600466-上半年销售稳健，土地投资快速增长-190729

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        事件
        蓝光发展发布上半年经营简报：2019  年  1-6  月房地产业务实现销售金额465.30  亿元，同比增长  12.46%；销售面积  514.8  万平米，同比增长33.99%；竣工面积  127.1  万平方米，同比增长  21.75%。上半年房屋出租率  78.98%，租金收入  7720.56  万元。
        点评
        上半年完成  1100  亿元销售目标的  42.3%。2019  年  1-6  月房地产业务实现销售金额  465.30  亿元，同比增长  12.46%；销售面积  514.8  万平米，同比增长  33.99%；已完成全年  1100  亿元销售目标的  42.3%。从区域布局来看，公司销售主要还是集中在华东、华中、成都三大区域，分别占比  26%、25%、23%，公司在持续深耕成渝区域的同时，全国布局战略已初见成效。公司上半年累计拿地金额  171  亿元，同比增长  57%；拿地面积  488  万平米，同比增长  12%，拿地金额占同期销售金额的  37%；拿地楼面均价  3516  元/平米，占同期销售均价的  38.9%，能够有效保障未来毛利率情况。
        出租率维持高位，租金水平略有回落。控股子公司嘉宝股份  IPO  境外上市已获得中国证监会核准。2018  年嘉宝股份实现营业收入  13.99  亿元，同比增长  43.95%；净利润  2.89  亿元，同比增长  49.15%。预计未来独立上市后，嘉宝股份的物业管理规模均有望持续提速，也将进一步增强蓝光业绩稳定性。2019  年上半年公司可供出租建面达  35.33  万平米，实际出租建面  27.9  万平米，同比增长  8.5%；出租率  78.98%，同比提升  17.36个百分点，实现租金收入  7720.56  万元，平均租金  46.11  元/平米/月，同比减少  8.5%，主要系商业物业出租率提升，出租物业结构有一定变动。
        上半年业绩增长超预期。2019  年上半年，公司归母净利润同比增加  6.25亿元，达  12.45  亿元，同比增长约  101%；扣非后归母净利润同比增加5.90  亿元，同比增长约  98%。业绩持续超预期主要系公司经营规模逐年扩大，房地产项目结转收入增加；同时公司已实现全国化的战略布局、多元化的投资模式和产品改善升级，规模效应逐步显现。公司此前发布股权激励计划，2018-2020  年扣非后归母净利润不低于  22、33、50  亿元，2018  年已顺利完成第一个行权条件。我们认为较高业绩目标的设定不仅体现出公司对未来业绩的信心，也体现出对公司快速发展的决心。
        投资建议：蓝光发展销售业绩突出、土储结构不断优化，并购合作拿地具备成本优势；物业服务、医疗业务协同并进；完善激励制度促进上下同心，高考核目标的设定彰显公司业绩信心。我们预计公司  2019-2021年  EPS  分别为  1.13、1.53、1.83  元人民币，对应  PE  分别为  5.63、4.18、3.48  倍，维持“买入”评级。
        风险提示：行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行，棚改不达预期。