东方证券-三湘印象-000863-上海绿色科技地产开发商，“文化+地产”协同发展-190729

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        核心观点
        地产业务见底回升，盈利增长迎来拐点。三湘印象是上海绿色科技地产开发商，深度挖掘文化内核，拓展“文化+地产”双主业。2019Q1  公司实现营业收入  13.1  亿元，同比增长  649.0%，实现归母净利润  3.8  亿元，同比增长579.2%。Q1  单季，公司营收已实现  2018  全年的  80%。我们认为，除了2018  年的销售金额结转外，2019  年的新增销售有望帮助公司实现持续地增长，房地产业务已触底回升。
        打造绿色智能生活服务，在手项目加速去化。公司目前的待售楼盘聚焦于核心区域，包括上海，杭州城东新城及河北燕郊，主打改善型产品，带有绿色科技建筑设计标识，未来有望迎来加速去化。其中杭州海尚观邸拥有可供出售面积  12  万方；浦东前滩三湘印象名邸项目规划建筑面积  5.4  万方  2019  年有望完成建设并实现销售。同时，河北燕郊项目也在推进加速，假设未来几年燕郊项目实现快速去化，将有望增加累计近  18  亿投资收益，成为房地产业务的主要利润来源。
        打造“国内高端文化旅游演艺内容创制机构”并加大文旅地产拓展。观印象的旅游文化演艺产品涵盖山水实景演出和情境体验剧两大类型，拥有“印象”、“又见”、“最忆”、“归来”四大演出品牌系列，目前已公演以及制作、签约项目累计达到  17  个。预计未来将有  5  个签约项目加速推进，加快实现公演以贡献收入。同时公司以  3  亿元参股维康金杖，将与其在长三角地区展开合作，共同打造以文创产业为核心的国际旅游度假区和相关休闲度假产品，推动地区文化旅游产业升级，向文旅产业园区转型加速。
        财务预测与投资建议
        首次覆盖给予买入评级，给予目标价  6.02  元。我们预测公司  2019-2021  年每股  EPS  为  0.86/0.96/1.03  元，短期参考可比公司平均估值，给予  19  年  7倍  PE，对应目标价  6.02  元，给予买入评级。
        风险提示  
        房地产业务发展低于预期、拿地节奏低于预期、文化行业业务低于预期。