国信证券（香港）-碧桂园服务-6098.HK-收并购加速推进，业绩增长可预见性强，唯短期估值偏高-190719

《国信证券（香港）-碧桂园服务-6098.HK-收并购加速推进，业绩增长可预见性强，唯短期估值偏高-190719（5页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国信证券（香港）-碧桂园服务-6098.HK-收并购加速推进，业绩增长可预见性强，唯短期估值偏高-190719（5页）.pdf（5页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

        近期公司连续收购港联不动产服务（中国）、嘉凯城物业，通过收并购加速扩大在管面积，我们预计  2019  年公司新增收费面积将达  7000  万平方米左右，较  2018  年增长约  40%。我们上调公司  2019—2020  年  EPS  至  0.5  元、0.65  元，给予公司  2019年  PE35X，上调公司目标价至  19.88  港元，但鉴于公司今年股价上涨已超过  50%，当前股价对公司业绩增长已有充分反应，下调公司评级至“中性”  。
        预计  2019  年来自碧桂园控股的收费管理面积将加速增长  
        2018  年公司来自碧桂园控股的新增收费管理面积为  2267  万平方米，低于预期，我们预计  2019  年公司来自碧桂园控股的新增收费面积将达  4500  万平方米，较  2018  年大幅增长；加上来自第三方及收并购的面积，预计  2019  年新增收费面积将达  7000  万平方米左右，较2018  年增长约  40%。  
        未来业绩增长可预见性高  
        （1）2018  年公司收费管理面积由  2017  年同期的  1.23  亿平方米增加5870  万平方米至  1.82  亿平方米，同比上升  47.8%。其中来自收并购与外拓的新增收费管理面积分别为  1650、1953  万平方米，合计来自第三方的新增收费管理面积达  3603  万平方米同比增长  170.3%，占总收费管理面积比由  10.9%同比上升至  19.9%。2018  年签约合同管理面积由  2017  年的  3.3  亿平方米同比上升  53%至  5.05  亿平方米。（2）2018  年期末存量待转化的合同管理面积高达  3.24  亿平方米，预计将在  2—4  年左右转化为收费管理面积。公司的存量待转化合约管理面积是收费管理面积的  1.78  倍，该比例在目前所有物业管理上市公司最高，给公司带来清晰可见的业绩增长前景。
        收并购战略加速推进  
        当前物业管理行业仍是一个市场集中度较低的行业，而近年来随着政策、市场竞争及信息技术的的不断升级，龙头公司各项业务增速已远远高于行业平均水平，少数领先的物业管理服务公司通过收购合并提升市场份额、管理标准及核心竞争力，市场不断向行业龙头公司集中已成为必然趋势。2018  年期末，公司在手现金及现金等价物  38.7  亿，充沛的在手现金有助于公司进一步通过并购扩大公司业务规模及地区覆盖范围，提升公司行业战略地位和核心竞争力。（2）7  月  10  日公司公告拟收购港联不动产服务（中国）100%股权，  截至  2018  年底，目标公司在管面积约  1347  万平米，收购总代价约为  3.75  亿元，对应2018  年净利润  3280  万元，相当于约  11.4  倍市盈率，收购价格合理。（3）7  月  12  日，碧桂园服务以  1.9  亿元收购嘉凯城物业，目标公司  2017、2018  年净利润分别为  3730.3万元、148.7  万元，物业管理和服务面积为  600  多万平方米，所涉及的物业类型有城市综合体、酒店式公寓、别墅、住宅小区、办公楼、商业街、购物中心等业态。此次收购嘉凯城物业，是碧桂园服务上市以来的第四笔收购。
        投资建议  
        2018  年公司期末收费管理面积、合约管理面积分别达  1.82  亿平方米、5.05  亿平方米，待转化的合同管理面积仍高达  3.24  亿平方米，公司待转化合同管理面积是收费管理面积的  1.78  倍，该比例在目前所有物业管理上市公司最高，给公司带来清晰可见的业绩增长前景。近期公司连续收购港联不动产服务（中国）、嘉凯城物业，通过收并购加速扩大在管面积，预计  2019  年公司新增收费面积将达  7000  万平方米左右，较  2018  年增长约  40%。我们上调公司  2019—2020  年  EPS  至  0.5  元、0.65  元，给予公司  2019  年PE35X，上调公司目标价至  19.88  港元，但鉴于公司今年股价已上涨超过  50%，当前股价对公司业绩增长已有充分反应，下调公司评级至“中性”。
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；收并购进展低于预期。