华创证券-房地产行业2019年7月政治局会议点评：经济下行压力加大，表态不搞地产刺激、但仍是稳经济关键，政策中性符合预期-190730

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        事项：
        7  月  30  日，中央政治局会议指出：“当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识，把握长期大势，抓住主要矛盾，善于化危为机，办好自己的事”；“统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作，促进经济持续健康发展”；“要实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策。货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”；“深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力，加快重大战略实施步伐，提升城市群功能”；“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
        点评：
        1、会议再次强调经济下行压力加大，宏观政策松紧适度、全面做好“六稳”、全文未提及去杠杆
        7  月  30  日会议指出，“当前我国经济发展面临新的风险挑战，国内经济下行压力加大，必须增强忧患意识”；“统筹国内国际两个大局，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定各项工作”。继  2018/7/31和  2018/10/31  中央政治局会议强调“稳中有变”后，2018/12/31  和  2019/7/30  相继强调“经济下行压力加大”和“增强忧患意识”，并提及“积极的财政政策”，“落实落细减税降费”、“货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”，内忧外患之下，全面做好“六稳”工作以及宏观政策松紧适度诉求也隐含房地产行业需稳定发展。而我国房地产产业链（房地产行业+上下游+带动消费（如购车、购买家电等））贡献  GDP  占比约  30-40%，导致当下房地产行业的稳定对于经济稳定的意义更为重要。此外，在杠杆方面，从  7/31  的“坚决去杠杆”、到  12/21  和  4/19  的“坚持结构性去杠杆”、到  7/30  全文未提及去杠杆，我们认为目前整体政策基调平稳，没有放松预期、亦无进一步从紧预期，并且远好于  731  政策底。
        2、坚持城市群战略，一二线复苏+城市群战略+城市独立周期对冲三四线下行、共同稳定行业销量
        2018  年  3  月  9  日，发改委发文指出，“编制实施粤港澳大湾区发展规划，印发实施关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆等跨省区城市群规划，加快实施长三角、长江中游、成渝、中原、哈长、北部湾等城市群规划”。2019  年  3月  5  日，两会中国务院政府工作报告指出，“促进区域协调发展，提高新型城镇化质量”、“将长三角区域一体化发展上升为国家战略，编制实施发展规划纲要”、“落实粤港澳大湾区建设规划，促进规则衔接”、“京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能，高标准建设雄安新区”。2019  年  4  月  8  日，发改委发文强调，“加快京津冀协同发展、长江三角洲区域一体化发展、粤港澳大湾区建设。扎实开展成渝城市群发展规划实施情况跟踪评估，研究提出支持成渝城市群高质量发展的政策举措，培育形成新的重要增长极。”本次政治局会议进一步提及“加快重大战略实施步伐，提升城市群功能”，料京津冀成渝四大城市群将持续释放红利，叠加一二线城市的复苏以及部分三四线城市的城市独立周期，或将对三四线市场下行形成一定对冲，使得房地产市场发展更趋稳健。
        3、表态不搞地产刺激、但仍是稳经济关键，政策中性符合预期，维持政策已于  18Q3  见底判断
        1）本次会议继续重申“房住不炒”，正如我们此前所述，房地产行业在低库存下调控政策没有放松空间，而在经济下行期中调控政策进一步收紧空间也有限，我们维持此前“弱波动、常反复”政策判断，并且认为政策面和资金面已经在  2018  年  7  月见底，总体  2019H2  政策环境要好于  2018H2。2）本次会议没有单独提“一城一策”并不代表任何含义，更多因为“一城一策”是长效管理机制一个重要原则，已经体现在“落实房地产长效管理机制”中，反倒是“一城一策”将继续贯彻实施，后续各地方将继续一城一策、因城施策。3）本次会议中“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的提法也无需过度解读，在经济下行背景下，房地产即使不作为刺激经济的手段、但仍然是重要的稳定经济的工具，同时，过去两个月的房地产板块上涨是在如信托、海外债等政策收紧背景下实现的，至少也可以说明市场对于行业政策并无过多放松预期，因而也谈不上超预期收紧。4）从  2018  年之前的“长效机制”、到2019  年  4  月的“长效调控机制”、到本次的“长效管理机制”，原来模糊的长效机制在逐步清晰，从“调控”变为“管理”，提法更为中性，而“长效机制”实施原则就是“一城一策”。
        4、投资建议：经济下行压力加大，表态不搞地产刺激、但仍是稳经济关键，政策中性符合预期，维持板块推荐评级
        我们认为近期宏观经济下行压力大，同时近期房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于  18Q3  见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE  仅  4-9  倍，NAV折价  20-60%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）一线龙头：保利地产、万科  A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2）二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
        5、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。