西南证券-房地产行业政策点评：新提法为应有之义，利空出尽行情可期-190731

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        投资要点
        事件：7  月  30  ]日中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，对于房地产方面政治局会议提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
        新提法回应此前市场预期，地产中长期依旧是经济发展稳定器。此次政治局会议提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制”与之前论调一致，而“不将房地产作为短期刺激经济的手段”为最新提法，对此我们解读如下：（1）要区分“短期刺激经济”和“中长期托底经济”，房地产不作为短期刺激经济的手段，更多是对市场预期经济不行要放松地产调控的回应，要求地方不能为追求超平均的经济增速表现、超计划的地方财政收入而放松地产调控，但中长期来看地产依然是经济的稳定器或压舱石；（2）房地产基本面很健康，暂时也没有放松的必要。房地产行业目前已进入新一轮朱格拉周期（库存周期），此前的基钦周期（政策周期）从之前的  3-4  年缩短到  1-2年，中短期看行业将在较窄的箱型通道内随机波动；（3）地方政府因地制宜、因城施策依旧是主要调控主线，不排除地方政府为了防范风险提升市场流动性而放松房地产调控的可能。
        提升城市群功能为新提法，契合地产发展趋势。此次会议提到：“深化体制机制改革，增添经济发展活力和动力，加大重大战略实施步伐，提升城市群功能”，我们认为，未来城市之间会更重视与周边中心/辐射城市的协同发展。未来都市圈、城市集群的发展趋势更为明朗，大湾区、长三角、京津冀、成渝都市圈或将扎实推进。
        投资建议：此次政治局会议以稳为主，并未提及结构性去杠杆，财政政策要加力提效，继续落实落细减税降费政策，货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。从  4  月中旬以来地产经历了三个半月的利空政策，目前来看可谓是利空出尽，未来两月可能是地产政策空窗期，货币宽松或减税降费或出台，如果房企融资和个人按揭贷款没有被持续收紧，地产股出现估值修复行情可能性很大。
        风险提示：调控政策或融资进一步收紧风险。