天风证券-房地产行业统计局8月数据点评：8月商品房销售量价降幅扩大，新开工连续数月同比降低-210916

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事件：统计局公布2021年1-8月全国房地产开发投资和销售数据，1-8月份全国房地产开发投资98,060.00亿元，YOY+10.9%，增速较2021年1-7月份下降1.8pct；商品房销售面积114,193.00万平方米，YOY+15.9%，较1-7月累计增速下降5.6pct；商品房销售额119,047亿元，YOY+22.8%，较1-7月累计增速下降7.9个pct；房地产企业开发资金来源134,364亿元，YOY+14.8%，增速较2021年1-7月份下降3.4pct。

8月全国商品房销售量价降幅扩大至两位数1-8月，商品房销售面积114,193.00万平方米，YOY+15.9%（2019-2021年同期CAGR：5.9%），较1-7月累计增速下降5.6pct；商品房销售额119,047亿元，YOY+22.8%（2019-2021年同期CAGR：11.7%），较1-8月累计增速下降7.9个pct；对应累计销售均价为10,425元/平方米，YOY+5.9%（2019-2021年同期CAGR：5.5%）。

8月单月商品房销售额同比下降18.7%，8月单月商品房销售面积同比下降15.5%，销售均价由2020年8月的10,448元/平方米下降至10,057元/平方米。

8月住宅销售方面，单月销售11,315.39万平方米，同比下降19.7%（2020年8月为14,082.92万平方米）。

四区域销售面积增速收窄，住宅价格增幅持续放缓以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长18.1%（2019-2021年同期CAGR：9.1%），中部地区增长20.4%（2019-2021年同期CAGR：4.9%），西部地区增长10.7%（2019-2021年同期CAGR：3.8%），东北部地区增长1.8%（2019-2021年同期CAGR：-4.4%）；从同比增速来看，四大区域均有所提升；从2019-2021年复合增速来看，东北地区下降趋势继续扩大，其它三大区域仍保持改善态势，东部增速仍最为明显。

从销售均价看，东部、中部、西部、东北1-8月均价分别为14,401元/平方米、7,526元/平方米、7474元/平方米、8,256元/平方米，较去年同期均价分别变化1,089元/平方米、283元/平方米、53元/平方米、-162元/平方米。

从城市能级角度看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在8月增速分别为5.70%、4.40%、2.80%，分别较7月-0.3pct、-0.3pct和-0.5pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。

新开工连续5个月同比下滑，竣工端较上月增速微增1-8月全国新开工面积135502万平方米，YOY-3.2%（2019-2021年同期CAGR：-3.4%），增速较1-7月份下降2.3pct，8月单月新开工面积16,553.73万平方米，YOY-16.75%，较7月上升4.74pct。

1-8月份全国施工面积909992万方，YOY+8.37%（2019-2021年同期CAGR：5.8%），增速较1-7月份下降0.62pct。

1-8月份房屋竣工面积46739万方，YOY+25.96%（2019-2021年同期CAGR：6.0%），较2021年1-7月份上升0.29pct；8月单月竣工面积4,956.75万平方米，YOY+28.44%，增速较7月上升2.88pct，单月竣工增速小幅回升。

各区域累计、单月投资额增速均有所回落1-8月份全国房地产开发投资98,060.00亿元，YOY+10.9%（2019-2021年同期CAGR：7.7%），增速较1-7月份下降1.8pct。

分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-8月累计增速分别为9.6%、17.1%、9.4%、5.2%，分别较1-7月增速下降1.9pct、2.9pct、0.6pct、2.9pct，2019-2021复合增速分别为7.5%、7.6%、8.6%、4.6%，分别较1-7月复合增速-0.2pct、-0.2pct、-0.6pct、-0.7pct。

8月单月，房地产开发投资13,164.59亿元，同比增加0.27%，较7月增速下降1.1个百分点。

投资建议：8月单月数据明显走弱，地产调控威力显现。

地产基本面逐渐回落，土地双集中供应压缩房企毛利率但地价未明显下降，我们在年度策略中判断行业销售毛利率有望触底回升，加之目前估值低、持仓低，我们持续看好板块。

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风险提示：多城出台调控政策、宏观经济波动、新开工持续低迷。