国信证券（香港）-房地产行业双周报：7月商品房销售下滑明显，土地市场持续降温，下调行业评级至“中性”-190730

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        行情回顾  
        受近期地产相关的融资政策明显收紧的影响，本期(2019/07/15-2019/07/28）恒生地产分类指数下跌  2.9%，物业管理行业指数在上期大涨后出现回调，本期下跌  3.82%，而同期恒生指数较上期基本持平。恒生地产分类指数跑输恒生指数  2.9%，物业管理行业本期跑输恒生指数  3.82%。
        目前房地产板块  PE（TTM）为  7.2X，与上期小幅回落，板块估值位于近年估值中位数附近。物业管理行业  PE(TTM)由上期  32.59X  小幅回落至  31.6X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
        7  月商品房销售下滑明显  
        从月度数据来看，2019  年  2  月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，6  月同增比速为-1.76%，仍在负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶段。6  月百城住宅月平均价格为  14891  元/平方米，同比小幅上升  3.87%，上涨幅度较上月继续回落  0.11  个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。  
        从周数据来看，受去年同期高基数的拖累，7  月下旬  30  城市商品房成交面积同比、环比均出现明显下滑。本期  30  大中城市第一周商品房成交面积为  343.45  万平米，环比下滑  11.92%，同比下滑  2.37%；第二周商品房成交面积为  313.03  万平方米，环比下滑  8.86%，同比下滑  21.8%。其中，一线城市环比增速分虽为-1.61%、14.61%，二线城市环比增速为-10.32%、-13.46%，三线城市环比增速为-19.17%、-14.62%。
        土地市场弱势运行，持续降温  
        7  月下旬土地供应面积大幅下滑，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为  736.68  万平方米、524.48  万平方米，同比增速分别为-53.73%、-64.16%，大幅下滑。其中，一线城市本期供应规划建筑面积  63.68  万平方米、40.95  万平方米，同比增速分别为  19.26%、-22.25%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积  292.01  万平方米、276.76  万平方米，同比增速分别为-50.08%、-60.03%；三线城市本期供应规划建筑面积为  380.99  万平方米、203.20  万平方米，同比增速为-60.06%、-71.71%。一、二、三线城市土地供应面积均明显下滑。土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为  875.25、487.82  万平方米，土地成交面积环比增速分别为  2.26%、-44.27%，供销比分为  0.84、1.08，土地市场成交持续降温。
        投资建议  
        2019  年  2  月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。进入  7  月以来，商品房成交与土地成交同比、环比均出现明显下滑。政策面上，行业融资收紧，苏州、洛阳等城市调控政策升级，预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势。鉴于下半年行业不确定性增加，我们下调行业评级至“中性”。中报期临近，建议关注业绩增长确定、行业前景向好的的物业管理子行业。
        风险提示  
        房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧；人员成本大幅上升。