华创证券-房地产行业周报：资金宏观松行业紧，土地市场有所降温-190804

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        投资要点：
        上周（19/07/27-19/08/02）主流  45  城一手房成交  656  万平米，环比+11%；其中，一二线环比+12%、三四线环比+7%；7  月月成交同比+3%，较  6  月下降  13pct，其中一二线同比+11%、三四线同比-15%，分别较  6  月-13pct  和-15pct，一二线成交仍好于三四线。上周  14  个重点城市二手房合计周成交  157  万平米，环比+6%；7月累计成交  690  万平米，同比+2%，较  6  月上升  9pct。库存方面，上周  15  城推盘环比+58%，成交环比+18%，周成交/推盘比  0.77  倍，低于上周的  1.03  倍，低于  7月的  1.20  倍；15  城可售面积  7,751  万平米，环比+0.8%；3  个月移动平均去化月数为  8.2  个月，环比下降  0.1  个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。宏观方面，美联储  10  年来首次宣布降息  25BP。政策端，政治局会议表态坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，但同时强调经济下行压力加大、宏观政策松紧适度，全文未提及去杠杆；大连发布限涨令，房价只准跌不准涨，但跌幅不能超  5%；东莞出台港澳台居民限购一套新建商品住房。资金端，7  月  29  日，央行要求合理控制房地产贷款投放，在保持个人住房贷款合理适度增长的同时，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管；8  月  1日，央行召开下半年工作电视会议要求，稳健的货币政策保持松紧适度，加强预调微调和逆周期调控；南京、苏州等全国多座城市房贷利率“触底反弹”。土地端，克而瑞指出房企拿地节奏放缓，土地市场将降温。我们认为，近期基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于  18Q3  见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE  仅  4-9  倍，NAV  折价  20-60%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，板块低估值吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，维持推荐：1）一线龙头：保利地产、万科  A、融创中国、金地集团、绿地控股、招商蛇口；2）二线蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
        支撑评级的要点
        房地产行业数据：上周  45  个重点城市新房合计成交  656.3  万平米，环比上升10.7%；7  月一手房合计成交  2,878.4  万平米，较  6  月同期环比下降  6%，较去年  7  月同期同比上升  3.2%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+17.0%、+11.0%、+10.2%、+0.9%，当月月成交同比分别为：+3.8%、+12.9%、-16.0%、-14.5%。15  城可售面积为可售面积为  7,750.9  万平米，环比上升  0.8%；3  个月移动平均去化月数为  8.2  个月，环比下降  0.1  个月。
        主要政策新闻：政治局会议表态坚持“房住不炒”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段；强调经济下行压力加大，宏观政策松紧适度。美联储  10  年来首次宣布降息  25BP。全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会在京召开，强调合理控制房地产贷款投放。发改委等指出要加快股份制商业银行定向降准资金使用。大连“房价限涨令”：只准跌不准涨，但跌幅不能超  5%；东莞市住房新政:港澳台居民限购一套新建商品住房。南京、苏州等多城房贷利率“触底反弹”。克而瑞指出  7  月份土地市场成交量价齐跌。
        公司动态跟踪：7  月销售：万科销售额  482  亿元（+7%），销售面积  314  万平（+2%）；新城控股  245  亿元（-17%）、221  万平（-13%）；荣盛发展  68  亿元（+10%）、66  万平（+4%）。阳光城  19H1  营收  225.1  亿元（+48.0%），归母净利润  14.5  亿元（+40.5%）。华夏幸福与招商银行约定对公司提供不超过  300  亿元的资金支持。蓝光发展公开发行  11  亿元/7.5%的“19  蓝光  02”。中航善达修订股东回报规划，以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的  30%。
        一周板块回顾：板块表现方面，SW  房地产指数下跌  5.36%，沪深  300  指数下跌  2.88%，相对收益为-2.48%，板块表现弱于大市，在  28  个板块排名中排第28  位。个股表现方面，SW  房地产板块涨跌幅排名前  5  位的房地产个股分别为：海德股份、新潮实业、华鑫股份、实达集团、匹凸匹。
        风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。