国盛证券-固定收益点评：哪些房企土储布局相对稳健？-190808

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　　2019年5月以来，房地产行业面临“内忧外患”。“外患”来自于各融资渠道的边际收紧，7月30日政治局会议更是首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。“内忧”主要由于房地产销售额增速放缓，指向销售回款增长乏力。在此背景下，我们落脚于房企“造血”原料——土地储备，分析房企的土储布局特点以及哪些房企的土储布局相对稳健。
　　2018年房企土储布局有何特点？
　　（1）整体来看，2018年房企土储布局呈现三大变化趋势：第一，一线城市占比下降。第二，房企加大省会城市布局，多数房企在重庆，武汉、郑州、成都等省会城市的土储占比提高。第三，房企采取分散化布局，下沉至三四线城市，长三角、珠三角和京津冀以外的地区占比提高。
　　（2）2018年，一线城市土储占比超过15%的房企共有14家。其中，首开股份、首创置业和金融街在北京的土储占比超过20%。合生创展和合景泰富在广州的土储占比超过20%。光明地产在上海的土储占比超过20%。二线城市土储占比超过65%的房企共有19家，重点布局的二线城市主要包括重庆、武汉、郑州、成都和长沙。
　　（3）2018年，有19家房企三四线城市土储占比超过40%。其中，华夏幸福非强三四线城市占比达81%。建业地产扎根河南省，非强三四线占比为70%。当代置业、绿地、新湖中宝、雅居乐和荣盛非强三四线占比超过40%，奥园、富力和时代控股非强三四线占比超过30%。
　　（4）从城市群布局看，首创置业、远洋、金融街、首开股份和华夏幸福是扎根京津冀的典型。滨江、光明地产、宝龙、建发、绿城和金茂上海是以长三角为中心的典型。
　　哪些房企土储布局相对稳健？
　　（1）全国性布局房企，一二线城市占比超过50%。其中，远洋以京津冀为中心，也布局了珠三角、长三角、长江中游和成渝地区，一二线城市占比75%，三大城市群占比达67%。华侨城、金地和招商蛇口在长三角、珠三角布局较多，一二线城市占比均超过70%。中海地产在济南、成都、长春、沈阳、西安、南京等省会城市，重庆、天津直辖市布局较多，一二线城市占比达89%。万科布局城市众多，不过一二线城市占比也超过60%，且非强三四线城市占比低于15%。
　　（2）深耕长三角、珠三角和京津冀的区域性龙头房企（三大城市群占比超过50%且其中非三四线城市占比低于25%），土储布局相对稳健。
　　风险提示：数据口径有偏差，房地产政策超预期。