华创证券-首开股份-600376-2019年7月销售数据点评：销售持续高增，高股息具备吸引力-190808

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　　事件：
　　8月8日，首开股份公布7月销售数据，7月实现签约金额106.9亿元，同比+68.8%；实现签约面积34.5万平方米，同比+51.0%；1-7月累计实现签约金额510.8亿元，同比+37.7%，累计实现签约面积179.1万方，同比+25.0%。
　　点评：
　　7月销售额107亿元、同比+69%，1-7月累计销售511亿元、同比+38%
        7月公司实现签约金额106.9亿元，环比+29.7%，同比+68.8%，涨幅较上月提升55.8pct，大幅高于克尔瑞主流50房企7月单月平均同比+15.8%；实现签约面积34.5万平米，环比+19.3%，同比+51.0%，涨幅较上月提升56.4pct，表现优于我们高频跟踪的45城7月成交面积同比+3.5%；销售均价30,964元/平米，环比+8.7%，同比+11.8%。1-7月公司累计实现签约金额510.8亿元，同比+37.7%，完成年初销售计划50.6%；累计实现签约面积179.1万平方米，同比+25.0%；累计销售均价28,526元/平米，较18年均价上涨6.9%。鉴于公司土储75%位于强一二线城市，并且京内土储占比总土储31%，在当前一二线市场韧性仍强背景下，预计19年全年去化或超预期。
　　北京国改重要标的，积极探索多元化激励机制、京内国资整合优势突出
        18年以来，北京市政府接连出台国改三年行动计划及配套文件，北方华创股权激励计划获批，电子城股权激励草案出台，北京国改推进速度明显加快。而一方面，首开股份曾先后推出过两轮现金激励方案，属于国企中较早探索多元化激励机制的企业，可以说公司天生具备市场化改革基因；另一方面，公司在总资产、净资产、营业收入和净利润等各项指标上面均遥遥领先于其他北京国资房企，赋予其在14家北京国资房企的横向整合中拥有明显优势，近期首开集团合并房地集团也或预示整合的开始，公司有望进一步扩充京内优质土储。
　　投资建议：销售持续高增，高股息具备吸引力，维持“强推”评级
        首开股份作为北京市属国资房企，在北京国改加快背景下，依靠较为丰富的激励计划经验及京内国资整合中的显著优势，将是京国改重要标的；公司自2007年重组上市之后积极变革，深耕北京、并积极京外扩张，推动销售快增，成为国内首家千亿地方国资房企；目前公司布局以强一二线为主，并属北京土储之王，一二线成交复苏赋予其较强销售弹性。我们维持预计公司2019-20年每股收益1.41、1.63元，现价对应19PE和20PE分别仅5.0倍和4.4倍，已处于18年731政策后估值底部4.7倍附近，NAV折价达64%，18A和19E股息率分别高达5.6%和6.5%，维持目标价12.67元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产市场调控政策超预期收紧以及行业资金超预期收紧。