中泰证券-房地产行业周报：地产信托规模缩减，海外发债成本上升-190810

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速-5.14%，同比增速2.81%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积462.08万方，环比增速-5.14%，同比增速2.81%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-21.22%，0.37%，-6.76%；同比增速分别为-1.62%，18.03%，-15.27%。
　　二手房：成交环比增速-10.50%，同比增速5.06%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积129.34万方，环比增速-10.50%，同比增速5.06%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.86%，-7.93%，-18.24%；同比增速分别为-12.20%，14.10%，10.93%。
　　库存：可售面积环比增速1.10%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5213.85万方，环比增速1.10%，去化周期29.95周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-1.11%，4.56%，-0.94%。一线、二线、三线去化周期分别为38.60周，22.49周，29.74周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（7月29日至8月4日）重点城市共开盘44个项目，合计推出房源8486套，其中一线城市开盘1079套，占比13%；开盘项目平均去化率达到59%，其中一线平均去化率为38%，二线城市平均去化率为71%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速-5.14%，同比增速2.81%，二手房成交环比增速-10.50%，同比增速5.06%；重点城市去化率为59%，基本与上周持平。
　　本周政策方面，央行在2019年下半年工作电视会议上强调房住不炒并持续加强房地产资金管控；银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。从统计数据上来看，7月份成立的房地产信托数量环比减少39.4%，募资规模环比减少32.3%。与此同时，房企2019年海外发债规模已达到384.47亿美元，创同期历史新高，融资利率从2016年的6.03%飙升至近8.6%。地方政策上来看，上海自贸区临港新片区方案发布，将促进产城融合发展，并调整购房限制，外地单身满3年社保可买房；杭州、无锡房贷收紧，利率进行了上调。我们判断在“稳房价、稳地价、稳预期”指导下，行业行政调控大幅变化可能性较小，下半年依然以一城一策微调为主，让房价、地价保持在小区间内波动；融资方面随着美联储降息，下半年国内整体流动性大概率保持充裕，不排除进一步宽松的可能，但地产行业大概率继续接受窗口指导，融资难、融资贵的局面难以大幅改善。在下半年政策维稳、融资管控依然从紧的背景下，行业格局分化加剧，集中度将继续上升，优质龙头房企强者恒强。从部分已披露的一线房企半年业绩快报超预期看，行业格局分化加剧进一步得到验证：上半年优质房企竣工结转大幅高于市场平均表现，在当前政策、融资边际收紧背景下，6月以来行业信用利差扩大，进一步利好头部房企，全年业绩大概率超预期。同时，我们预计行业销售大概率在三季度二次探底，结合历次周期看，基本面探底的板块估值低点通常对应着不错的买点，而且目前板块估值处低位，仓位也较低。此外，本轮周期调控或长期维持一城一策，市场整体波动降低，行业增速放缓，让地产股整体股息率不断提升的同时，也带来由量转质的思考，投资机会需从追求beta变为寻找alpha。
　　建议持续关注基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。