天风证券-房地产行业销售周报：资金面持续收紧，住宅市场或降温，关注稳健型优质房企-190812

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　　行业跟踪（2019.07.29-2019.08.04）
　　一手房：环比下降10.28%，同比上升0.55%，累计同比上升9.75%
　　本周跟踪48大城市一手房合计成交4.32万套，环比下降10.28%，同比上升0.55%，累计同比上升9.75%，较前一周增加2.37个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-21.47%、-7.18%、-10.93%；同比增速分别为1.4%、12.32%、-21.12%；累计同比增速分别为23.79%、28.63%、-21.61%，较上周分别增加22.57、-1.53、-0.17个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-34.34%、-7.43%、-35.52%、-5.24%；累计同比分别为98.88%、15.39%、8.66%、17.46%，较上周分别增加-4.41、-3.3、1.26、-0.11个百分点。
　　二手房：环比下降15.03%，同比下降4.04%，累计同比上升1.16%
　　本周跟踪的16个城市二手房成交合计1.35万套，环比下降15.03%，同比下降4.04%，累计同比上升1.16%，较上周增加0.32个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-13.16%、-16.77%、-1.61%；同比增速分别为-15.12%、5.19%、-27.3%；累计同比增速分别为-9.19%、16.25%、-54.14%，较上周分别增加了0.04、7.31、-58.32个百分点。
　　库存：去化周期32.4周，环比上升0.62%
　　截止本次统计日，全国18大城市住宅可售套数合计63.71万套，去化周期32.4周，环比上升0.62%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别-2.02%、3.66%、-0.04%；一线、二线及三线去化周期分别为24.8、29、49周。
　　投资建议：
　　本周银保监会下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查32个城市的银行在四大领域的房地产业务，包括开发性贷款和土地储备贷款管理、个人住房贷款管理、经营性物业贷款等，部分城市已入场开展检查。继信托、海外债政策收紧之后，此次针对开发贷、个人住贷管理落地，结合2月、6月银保监会高层领导两度讲话，我们认为此次对开发贷、个贷的管理在于针对投机性开发贷、个贷的严格管理，对刚需性需求或不会明显收紧，仍然属于“房住不炒”长逻辑下的重要环节。综合来看，当前时点从拿地、开发、销售端的融资收紧，或对后续土地、住宅市场均产生一定影响，预计三季度销售、开工、投资、拿地或都将承压。考虑到3季度随高基数效应退去，下半年总体销售增速或保持稳健，具备融资优势房企或将在拿地上获得窗口期，如保利、万科。宏观层面，美联储降息落地，叠加贸易战反复概率提升，国内流动性宽松预期升温，地产股后续有望受益。我们建议：1）推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股。
　　风险提示：政策变化不及预期，房屋销售大幅下滑