中泰证券-保利地产-600048-半年业绩超预期，物业板块开启赴港上市进程-190812

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　　投资要点
　　事件：8月12日，公司发布2019年半年报，上半年实现营收711.41亿，同比+19.48%；实现归母净利润99.55亿，同比+53.28%。
　　上半年业绩超预期，得益于竣工交付面积增加及项目权益比提高
　　公司2019年上半年实现营收711.41亿，同比+19.48%，主要由于竣工交付结算面积增加和结转单价提高；上半年实现归母净利润99.55亿，同比+53.28%，主要因为：1）房地产业务结算毛利率40.96%，同比提升5.68个百分点；2）投资收益增加；3）报告期内结转项目权益比例提高。
　　 1-6月销售破2500亿，增速位列前十房企第三
　　 公司2019年上半年实现签约面积1636.47万方，同比+12.56%；实现签约金额2526.24亿，同比+17.33%；总量上看，据克而瑞发布的2019年上半年房企销售数据排名，公司全口径销售额与权益销售额均稳居行业第四名；公司上半年销售额增速有所放缓，但横向对比在行业前10名中高居第三。
　　拿地坚持核心区域深耕，二季度加快布局
　　1-6月份，公司新拓展项目44个，新增容积率面积826万方，总成本533亿。1）二季度拿地力度开始加大：据月度公告口径统计，其中5月、6月分别拿地256、235万方；2）区域布局看，坚持重点城市深耕：上半年新增土储一二线城市拓展金额及面积占比分别为78%和60%，在当前基本面及政策环境下，我们看好公司坚持核心区域深耕的战略。
　　资金面健康，物业业务开启赴港上市流程
　　1）上半年资金趋紧背景下，回款率不降反升：公司上半年累计实现销售回笼2168亿，回笼率较去年同期上升8个百分点至86%；2）负债端进一步改善，融资成本行业领先：报告期末，公司净负债率76.64%，较年初降低3.92个百分点，账面有息负债2710亿，有息负债综合成本仅约4.99%，继续维持行业优势；3）保利物业提交H股上市资料：截至4月30日，保利物业合同管理面积约3.7亿方，在管面积近2.0亿方，其中外拓项目在管面积近0.9亿方，若成功登陆资本市场，或进一步提升物管板块地位，完善公司多元化布局。
　　投资建议：公司是A股地产龙头之一，在融资、经营管控方面优势明显，亦具有央企资源整合平台的独特优势。2019年上半年公司坚持布局核心城市，项目竣工结转符合预期又凭借项目权益占比的回升，让归母净利润实现大幅增长。上半年公司销售及业绩弹性为龙头翘楚；同时，物业板块开启赴港上市进程，我们看好公司充分调动优质资源配合优势背景，在完善的管控与优化的激励机制下，全年业绩再超预期。我们预计公司2019-2021年EPS为1.97、2.40、2.89元，对应当前PE为7.08、5.81、4.81x，维持“买入”评级。
　　风险提示事件：一二线城市调控政策收紧超预期；公司销售回款不达预期