远东资信-2021年11月房地产行业观察与债市运行动态：商品房销量环比上升，房企债市净融资仍为负-211208

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商品房量价：11月份30大中城市商品房成交面积环比上升14.19%，同比下降20.08%，成交量仍明显低于往年同期。

百城新建住宅平均价格环比下跌0.04%，自去年2月份以来首次出现环比下跌。

房地产贷款：11月份重点城市首套房贷平均利率为5.69%，环比回落4个BP；二套房贷平均利率为5.96%，环比回落3个BP。

个人住房贷款发放速度也有所加快。

政策：人民银行、银保监会强调要维护“房地产平稳健康发展”，第三季度货币政策执行报告强调“实施好房地产金融审慎管理制度”。

刘鹤副总理重申了“房住不炒”定位。

地方上，多个城市提高商品房预售条件、加强预售资金监管，天津市发布房价“限跌令”，限制了房企的资金周转。

重点房企：11月份TOP100房企销售操盘金额环比下降3.4%；荣安地产、珠江股份、阳光城、中南建设、金科股份等多家房企对外担保余额占净资产比例偏高；世茂集团澄清网传的“世茂与陆家嘴信托谈延期”消息。

债券发行与到期：11月份房地产行业共发行债券407.30亿元，通过债市净融资-173.86亿元。

去年9月至今年11月，国内房地产行业债券存量规模压降了约2223亿元。

信用事件与利差：11月份有2只债券发生展期，涉及金额约29.1亿元。

有8家主体和34只债券的信用级别被下调。

兴业房地产行业债券信用利差（中位数）环比下降1.62BP，其中AA+级信用利差环比下降15.69BP。

总结与展望：尽管近期商品房销售量边际有所回暖，但仍显著低于往年同期，很多房企仍面临销售回款受阻、资金链承压的问题。

一些房企采取担保融资的方式获取新债务资金，且担保规模远超净资产，需要关注大额担保融资背后的信用风险。

政治局最新会议提到“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，预计政策支持将限于刚需群体，商品房需求的恢复程度可能有限。