华泰证券-金科股份-000656-均衡布局见成效，长效激励护成长-190814

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　　核心观点
　　8月12日半年报显示，2019上半年公司实现营收261.1亿元，同比+67.9%；实现归母净利25.9亿元，同比+288.5%；实现扣非后归母净利25.8亿元，同比+330.6%；加权平均ROE同比+7.6pct至11.0%。公司上半年净利增速贴近业绩预告上沿，总体业绩符合预期。维持2019-2021年EPS 0.96、1.27、1.64元的盈利预测，考虑到公司高成长预期，上调至“买入”评级。
　　毛利率创近5年新高，充裕货值奠定高增长基础
　　上半年业绩释放提速主要源于：1、2017、2018年销售高增长（金额同比+93%和+81%）带动2019上半年营收同比+68%；2、高毛利项目集中步入结转周期，上半年毛利率同比跳升7.8个百分点至30.3%，创2015年以来新高；3、激励优化带动期间费用率同比降低2.6pct。2019上半年公司实现签约销售金额约814亿元，同比+36%；签约销售面积约839万平，同比+20%。报告期末总可售面积5600万平，可售资源较为充裕，全年预计向1500亿销售目标迈进，全年结转收入有望超过570亿。西南市场的高景气度叠加核心二三线城市的精准布局为业绩延续高质量增长奠定基础。
　　巩固成渝深耕优势，加速全国均衡布局
　　2019上半年公司新增土储建面1530万平，同比+51%；新增土地投资金额423亿元，同比+57%。公司拿地强度维持高位，继续拓展核心25城，加速全国均衡布局。全年计划新增可售货值3200亿元，预计下半年拿地力度不减。受益于销售回款的顺畅以及净资产的增厚，报告期末净负债率同比-23.9pct至156.0%，为后续投资拓展释放杠杆空间。此外，报告期末公司物业管理面积达2.4亿平，收入、净利增速分别达84%和260%，开发业务的高质量结转有望延续物业管理的强势表现。
　　完善长效激励机制，稳定中期发展预期
　　6月公司公告2019-2023年员工持股计划，参与对象为董监高在内的公司员工；计划累计持股占比不超10%；一期资金规模不超32亿（员工自筹和融资金额均不超16亿）；二至五期根据2019-2022年业绩完成情况（归母净利同比增速不低于30%、23%、19%、11%），按照当年归母净利的3.5%提取专项基金，作为后续计划的资金来源。公司员工持股计划一方面接力2015年限制性股票激励的解锁退出；另一方面面向全体员工、引入专项基金的长期激励有望进一步完善长效激励机制，稳定公司发展预期。
　　深耕西南+全国布局，上调至“买入”评级
　　公司近12个月股息率6.1%，2019预测股息率高达8.0%（假设分红率不变）。维持2019-2021年EPS为0.96、1.27、1.64元的盈利预测。参考可比公司2019年6.4倍的PE估值，考虑到公司高成长预期，给予公司20198-9倍PE估值，维持目标价7.68-8.64元。公司对区域行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础，扎实的开发运营能力和长期激励有望加速优质资源的周转兑现，近期板块估值下调凸显公司配置价值，上调至“买入”评级。
　　风险提示：受西南区域市场影响；当前股权结构相对分散；行业政策风险。