中泰证券-华夏幸福-600340-业绩稳健、现金流大幅改善，异地复制成功获验证-190817

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　　投资要点
　　事件：8月16日，公司发布2019年半年报，上半年实现营收387.3亿，同比+10.7%；实现归母净利润84.8亿，同比+22.4%。
　　上半年业绩稳增长，盈利能力提升，管控优化降费显著
　　1）业绩稳增：公司2019年上半年实现营收387.3亿，同比+10.7%；实现归母净利润84.8亿，同比+22.4%；2）毛利率创新高：公司城市地产开发业务毛利率由去年期末29.73%提升6.08个百分点至35.81%，产业发展业务由去年期末77.32提升6.49个百分点至83.81%，且毛利润占比达54%，带动整体毛利率升至48.73%；3）费用控制卓见成效：上半年公司管理费用较去年同期下降17%，管理费用率较去年同期下降2.4个百分点，降费增效效果显著。
　　非环京地区销售贡献占比过半，全国化布局已现雏形
　　1）非环京区域业绩贡献占比提升：报告期内，环北京以外区域实现收入148.08亿，同比增长96.5%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。环京以外区域的贡献比例显著提高；2）非环京区域销售贡献过半：报告期内，环北京以外区域销售额为375.6亿，同比增长16.8%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.9%大幅提升至58.2%，销售面积比重由上年同期47.2%提升至66.2%，从业绩与销售贡献占比可见，公司已经逐渐摆脱环京区域束缚，产业新城模式在非环京区域的全国化布局取得初步成功，异地复制水土不服的风险得到释放。
　　产业新城业务增长强劲，房地产开发业务拿地积极
　　1）产业新城异地复制成果丰硕：2019年上半年，公司投资运营的园区新增签约入园企业328家，新增签约投资额1052亿，同比增加9%，其中非环京区域入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%，占公司整体新增签约投资额89%；2）拿地积极、全国布局：上半年，公司获取土地成交金额较上年同期增长69%；公司新获取土地面积比上年同期增加66%，68%位于环京以外区域，其中长三角区域42%，环郑州区域15%，资源获取力度提升，布局分散，为公司发展提供保障。
　　融资与现金流持续改善，与平安合作开启崭新篇章
　　1）融资放量、回款率上升，现金流改善明显：报告期内，筹资性现金流入达760.6亿，比去年同期增长108.5%。筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿，同时，公司的回款率由去年同期的46%，大幅跃升至今年的62%，销售回款率的显著提升与大量资金的筹入为公司后续发展提供有力保障；2）与平安合作首单落地，未来可期：据6月17日公告，公司向平安人寿对价58.23亿转让全资子公司，平安人寿委托公司在项目地块上代建标的物业，并对标的物业提供运营管理服务，本次不动产合作交易标志着公司在商业办公及相关业务方面的积极探索与落地，对盘活公司存量资产，寻找新的增长点具有重要意义。
　　投资建议：。公司上半年业绩稳增，地产开发与产业新城业务毛利率齐升，可见其全国化布局后的改善在业绩端已开始显现；同时，产业新城业务新签约落地投资额的持续提升，与非京区域占比的提高，也标志着异地复制的成功进一步得到印证；此外，公司现金流大幅改善，与平安达成战略合作后的首单项目也落地，我们看好公司在实现异地复制成功，现金流改善，与平安持续合作数重利好后再上新台阶，预计公司2019-2021年EPS为5.12、6.76、8.75元，对应当前PE为5.09、3.85、2.98x，维持“买入”评级。
　　风险提示事件：城市调控政策收紧超预期；公司销售回款不达预期。