国信证券（香港）-房地产行业双周报：8月上旬商品房销售及土地市场弱势运 行，维持行业“中性”评级-190814

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　　行情回顾
　　7月底政治局会议再次强调“房住不炒”，并定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产监管进一步收紧。受此影响，本期(2019/07/29-2019/08/11）恒生地产分类指数下跌10.7%，物业管理行业指数本期下跌7.44%，同期恒生指数下跌8.13%。恒生地产分类指数跑输恒生指数2.57%，物业管理行业本期小幅跑赢恒生指数0.69%。
　　目前房地产板块PE（TTM）为6.7X，延续回落态势，板块估值已处于近年估值底部区域。物业管理行业PE(TTM)由上期31.6X回落至27.9X,仅次于可选消费及日常消费行业，位居所有板块的第三位。
　　8月上旬商品房销售依然偏弱
　　从月度数据来看，19年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负，7月同增比速为-1.34%，较6月小幅回升0.42个百分点，但仍处于负值区间运行，显示目前全国商品房销售仍处于调整阶
　　段。7月百城住宅月平均价格为14948元/平方米，同比小幅上升3.83%，上涨幅度较上月继续回落0.07个百分点，商品房销售价格基本保持稳定。月度数据显示商品房销售市场量缩价稳。
　　从周数据来看，8月上旬30城市商品房成交面积同比、环比仍呈现回落态势。本期30大中城市第一周商品房成交面积为361.06万平米，环比上升6.42%，同比下滑6.64%；第二周商品房成交面积为324.93万平方米，环比下滑10.01%，同比下滑4.51%。其中，一线城市环比增速分别为-7.78%、-12.54%，二线城市环比增速为19.02%、-10.41%，三线城市环比增速为-1.64%、-7.94%。
　　土地市场供应下降、持续降温
　　8月上旬土地供应面积延续下滑态势，土地成交降温。本期百城土地供应规划建筑面积分别为902.36万平方米、800.95万平方米，同比增速分别为-42.59%、-51.39%，大幅下滑。其中，一线城市本期供应规划建筑面积37.28万平方米、62.29万平方米，同比增速分别为-23.52%、-20.11%大幅下降；二线城市本期供应规划建筑面积389.8万平方米、330.1万平方米，同比增速分别为-26.25%、-51.51%；三线城市本期供应规划建筑面积为475.28万平方米、408.57万平方米，同比增速为-52.21%、-54.04%。一、二、三线城市土地供应面积同比均明显下滑。
　　土地成交方面，本期百城土地成交面积分别为835.74万平方米，土地成交面积环比增速为-20.19%，供销比为1.08，土地成交溢价率为12.35%，维持低位，土地市场成交持续降温。
　　投资建议
　　  2019年2月以来全国商品房销售面积（累计值）增速转负,全国商品房销售整体仍处于调整阶段。进入8月以来，商品房成交与土地成交依然维持弱势运行。政策面上，7月底政治局会议再次强调“房住不炒”，并定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产监管进一步收紧，
　　预计下半年商品房销售面积仍将呈现小幅下滑态势，而商品房价格增速维持小幅回落态势。鉴于下半年行业不确定性增加，我们维持“中性”的行业评级。建议关注业绩增长确定、行业前景向好的碧桂园服务、中海物业、永升生活服务等物业管理子行业个股。
　　风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；调控政策、融资环境超预期收紧。