华创证券-万科A-000002-2019年中报点评：营收和业绩快增，预收锁定持续高位-190821

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　　19H1营收同比+32%、业绩同比+30%，毛利率和预收款锁定率持续高位19H1公司实现营业收入1,393.2亿元，同比+31.5%；归母净利润118.4亿元，同比+29.8%；基本每股收益1.06元，同比+28.8%；结算面积846.3万平，同比+20.7%；地产结算收入1,329.9亿元，同比+32.2%；结算均价1.57万元，同比+9.5%；毛利率、净利率和归母净利率分别为36.2%、13.8%和8.5%，同比分别+1.8pct、+1.1和-0.1pct，归母净利率下降主要由于少数股东损益大幅提升69.2%；三费费率为8.6%，同比-0.3cpt；投资收益13.0亿元，同比+65.8%；期内公司自2011年以来首次没有计提资产减值损失。19H1末已售未结金额6,216亿元，同比+19.5%，覆盖18年地产结算收入2.0倍，处于行业高位；已售未结面积4,404万平，同比+19.2%；预收账款5,673亿元，同比+9.8%。
　　19H1销售3,340亿、同比+10%，开工下降，竣工稳增、但维持年初低增计划19H1公司实现签约金额3,340.0亿元，同比+9.6%，在41个城市的开发业务销售额位列当地前三；销售面积2,150.1万平，同比+5.6%；销售均价1.55万元，同比+3.8%。19H1公司新开工1,953万平，同比-16%，占全年开工计划的54%（18H1为66%）；19年计划开工3,609万平、同比-28%；19H1竣工1,060万平，同比+16%，占全年竣工计划的35%（18H1为35%）；19年计划竣工3,077万平，同比+11.6%，并明确全年竣工计划不变；19H1结算竣工比79.8%，考虑到未来结算竣工比的修复将推动结算量稳增。并综合考虑19年竣工计划同比+11.6%、19H1结算均价同比+9.5%，隐含全年营收增速或为+22%。
　　19H1拿地谨慎、货值相对充裕，负债率处于行业低位、回款平稳增长19H1公司新增拿地1,372.8万平，权益比例69%；根据公告披露加上物流拿地后，19H1合计拿地面积1,445.3万平，同比-36.1%；对应总地价961.0亿元，同比-11.0%，拿地额占比销售额28.8%，拿地偏向谨慎。19H1末公司未结算总土储1.5亿平、权益比例61%；可售面积1.1亿平，按照1.5万元/平推算得到可售货值1.7万亿，覆盖18年销售金额2.8倍。19H1末资产负债率85.3%，同比+0.6pct；净负债率仅36.8%，同比+6.0pct，处于行业低位；19H1利息资本化比例35%、同比+0.5pct。报告期内，表内销售回款1,981亿元，同比+9.7%。
　　多元化业务稳步拓展，物业、长租、商业、物流等领域持续领跑19H1万科物业营业收入52.8亿元，同比+27%；新增项目的签约饱和收入21.6亿元，同比+114%，其中商办物业占比38%。19H1租赁住宅业务新开业101个项目、2.06万间；截至19H1覆盖35城、累计开业8.2万间；成熟项目平均出租率91%。19H1末公司管理商业项目总建面超1,350万平方米（其中印力占比68%）、业内仅次于万达。19H1万纬物流拿地面积74万方；截止期末已进驻44城、获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米。
　　投资建议：营收和业绩快增，预收锁定持续高位，维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。公司在物业服务、商业地产等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司19-21年EPS预测分别为3.66、4.41、5.30元，维持目标价45元，维持“强推”评级。
　　风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。