中信证券-房地产行业跟踪点评：土地市场近况跟踪和前景展望-210920

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土地供给的高峰来临，但基本面快速下行导致需求衰减。

8月之后第二批集中供地的六个城市，平均溢价率不到2%，底价成交土地比例达到83%，实质流拍比例则达到计划出让土地数量的32%（含各类中止交易）。

而且，随着第二批集中供地的进一步推进，流拍现象进一步增多。

随之而来，则将是政策进一步强调支持刚需人群购房需求。

▍土地供给的高峰来临。

历史上，全年后四个月就是土地出让的高峰（占40%以上）。

今年由于热点城市集中供地推迟，政府性基金资金需求较大等因素，预计后四个月各地有旺盛的土地供给意愿。

即使后四月百城土地成交总价同比上升16%，全年百城土地成交总价也仅能实现零增长。

▍基本面快速下行，预计拓展土地需求快速衰减。

由于信用重构，部分企业需要预留经营性资金偿还负债。

各地房价开始结构性下降，即使土地出让竞争减弱，拓展预期盈利能力也有下行威胁。

因此，当土地供给高峰来临时，土地的需求侧或将面临近年来最薄弱的状况。

▍土地市场已经整体转冷。

8月之后第二批集中供地的六个城市，平均溢价率不到2%，底价成交土地比例达到83%，实质流拍比例则达到计划出让土地数量的32%（含各类中止交易）。

而且，随着第二批集中供地的进一步推进，流拍现象进一步增多。

▍国有企业成为拿地主力。

由于信用方面的优势，央企和区域国企在拿地方面颇为积极。

以福州和天津为例，国企拿地占70%（此处还不含万科等混合所有制企业）。

▍风险提示：信用状况进一步恶化，推动流拍率继续提升，从而反过来影响房价预期，导致楼市基本面螺旋式下降的风险。

▍关注政策预期变化，优选高信用低资金成本公司。

虽然当前行业信用风险不断累积，基本面快速向下，土地市场也遇冷。

但随之而来，政策将更进一步强调加大需求侧的支持力度，尤其是支持刚需人群合理的置业需求。

从历史经验来看，我们认为政策结束从紧较之基本面转好更重要。

但是，在资金成本压力增大，企业盈利能力普遍受到挑战，信用问题尚未厘清时，我们建议优先投资资金成本低，开发能力强的国企，如保利发展、华润置地。