光大证券-房地产行业海外典型物流地产REITs产品及国内品牌物流地产专题报告：倚REITs之势，仓储物流公募REITs正扬帆起航-210920

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我国仓储物流公募REITs已开启试点：按照底层资产划分，我国首批试点公募REITs中的中金普洛斯REIT及红土盐田港REIT均属于仓储物流类。

模式上两者倾向于日本、新加坡模式，即单支REIT仓库数量较少、单仓面积较大。

收益上两者预期年现金流分派率位于4.3%-4.8%区间，上市后二级市场呈小幅溢价。

受全球化浪潮、消费市场提质升级、电子商务稳步拓展等多重影响，我国物流地产市场蓬勃发展:1.因具备租户组合及租金收入相对稳定、土地价格较低等特点，我国一线城市物流地产整体投资回报率（6%-8%）较购物中心（4%-6%）、长租公寓（2%-3%）等资产更高。

2.伴随着全球产业链上下游协作程度加深，跨境贸易对物流企业运输效率及仓配能力提出更高要求，进一步拓宽物流地产行业发展空间。

3.国内居民消费升级下电商及快递行业高速发展，推动物流地产需求加速释放。

4.近年来国家就税收、供地、融资等方面对仓储物流行业扶持力度加强，利于加速构建高质量物流基础设施网络体系，促进经济转型升级。

相较于强劲市场需求，我国物流地产发展现状仍具备较大提升空间：1.当前我国已具备一定规模的工业仓储用地，但物流地产结构性问题愈发凸显：人均仓储面积尤其现代化仓储面积仍较海外发达国家有一定差距；冷链物流行业市场集中度偏低，行业内缺乏主导企业。

2.新入局企业面临优质地块稀缺、新增地块开发成本较高等挑战。

3.此外城市扩容改造下原有物流用地受拆迁影响加速缩减，土地置换时间成本较大；同时低标仓升级改造受限于规模及规划审批效率。

海外典型物流地产REITs产品介绍：从海外发达经验来看，1.物流地产公募REITs于疫情影响下展现出较强韧性及抗风险能力。

近年来股息率位于3.6%上下且波动率较低，吸引大量国家主权基金、养老基金及保险资金等长期资本入局。

2.业务规模及运营能力是物流地产可持续发展的重要保障，公募REITs为物流地产提供重要金融支持，融资渠道的打开加速行业整合力度。

市场需求及消费升级倾向下，预计我国物流地产行业集中度加剧或成为必然趋势：1.部分主流房企已通过合资、战略合作、收并购等形式陆续打入物流地产市场。

除自身多元化转型升级需要外，物流地产与生俱来的“地产基因”及行业供需不匹配等因素驱动房企开辟物流地产新赛道。

2.我国物流资产多为市场化企业持有，相比于基建项目，物流标的资产证券化操作可行性更强。

可以预见于国内公募REITs加速起航的背景下，物流地产行业集中度加剧或将成为必然趋势。

投资建议：疫情加速催化物流地产消费升级倾向，供需不平衡下行业迎来新一轮发展机遇，预期随着我国REITs市场建设的探索与完善，未来将有更多公司在物流地产REITs领域做一定尝试。

我们认为优质物流品牌具备先发布局优势，看好行业未来成长性，关注REITs发展对存量运营板块的估值重塑作用，建议关注物流资产成熟稳定、发行人（管理人）主体优质可靠的标的。

重点推荐：万科A/万科企业（先发布局优势下市占率领先，聚焦高标仓及冷链物流两大核心业务，持股普洛斯）。

建议关注：南山控股（聚焦高标仓业务，深耕长三角、大湾区，融资成本较低）。

风险分析：物流地产经营风险；流动性风险；政策推进不及预期风险；终止上市风险。