国信证券（香港）-保利物业-6049.HK-投资价值凸显，上调目标价-211207

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今年下半年以来，物业板块整体调整幅度较大，我们认为当前物业行业估值已进入合理区间，向下概率较低，加之年底即将进行估值切换，行业龙头投资价值凸显。

保利物业受益于公司的央企背景及保利发展的龙头地位，加之公司股权激励计划的落地和已经显现的市场化拓展能力，未来业绩增长确定性强。

我们预计公司2021—2023年EPS分别为1.76、2.18、2.85元,上调公司目标价至66港元，对应2022年PE25X，维持公司“买入”的投资评级。

母公司保利发展销售稳步增长,融资优势明显（1）公司的母公司保利发展（600048.SH）2021年前10月实现合同销售金额4602亿元，合约销售面积2861.7万平方米，同比分别增长8.9%、0.2%，销售保持稳步增长态势。

根据克而瑞的统计，保利发展21年前10月销售金额、销售面积均名列行业第5位。

截至2021年6月30日，保利发展可售容积率面积2.04亿平方米，土地资源质地优良，可满足未来2-3年的开发运营所需。

（2）保利发展2021年上半年综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7个基点。

在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司融资成本始终处于行业低位，融资优势显著。

母公司在行业下行周期中的稳健发展及融资优势为保利物业未来业绩的增长奠定了坚实的基础。

股权激励落地有望推动公司长期稳健成长11月15日公司发布公告，董事会已决议建议采纳限制性股票激励计划及首次授予方案，首批股权激励对象197名员工。

限制性股票总量累计将不超过公司股本总额的10%，连续两个完整年度内累计授予的股票数量一般在公司股本总额的3%以内。

解锁条件对应19-22、20-23、21-24业绩CAGR不低于25.5%，第一、第二、第三批解锁期解锁比例分别为40%、30%、30%。

公司作为央企物业龙头，股权激励计划落地之后，管理层及员工的积极性有望进一步提升，推动公司业期长期稳健成长。

收入、净利润快速增长公司2021年上半年实现收入51.5亿元，同比+43.1%；毛利10.1亿元，同比+40.5%；归母净利润4.9亿元，同比+22.8%，剔除一次性汇兑损益的核心归母净利润同比增长36.4%。

整体毛利率和净利润率分别为20%、9.8%。

公司近三年收入与归母净利润复合增长率分别为35.4%、44.2%，保持快速增长态势。

第三方及非居业态规模高速增长截至2021年6月30日，公司在管面积达到4.28亿平方米，较去年同期净增加1.11亿平方米；合约面积达到6.22亿平方米，净增加1.29亿平方米。

公司在管面积中来自关联方、第三方的面积占比分别为38.1%、61.9%。

来自第三方的物管收入为10.47亿元，同比大幅增长约89.9%，在物业管理服务总收中占比33.3%，较去年同期提升9.2pct。

公司的第三方市场化拓展已成为物业管理收入增长的重要动力。

公司在商写、公建特别是城镇景区等业态加速扩张。

2021年上半年,公司非居业态收入11.2亿，同比增长71.2%，物管收入占比为35.7%，占比提升7pct。

投资建议今年下半年以来，受房地产行业政策及个别房企事件影响，物业板块整体调整幅度较大。

我们认为当前物业行业估值已进入合理区间，向下概率较低。

而年底即将进行估值切换，行业龙头投资价值凸显。

保利物业受益于公司的央企背景及控股股东保利发展集团在房地产行业的龙头地位，内生性增长动力强劲，加之公司股权激励计划的落地和已经显现的市场化拓展能力，公司未来业绩增长确定性强。

我们维持公司的盈利预测，预计公司2021—2023年营业收入分别为108.5、141.1、183.4亿元，同比增长分别为35%/30%/30%,归母净利润分别为9.71、12.1、15.8亿元,同比增长分别为44%/24%/31%，对应EPS分别为1.76、2.18、2.85元,上调公司目标价至66港元，对应2022年PE25X，维持公司“买入”的投资评级。

风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；第三方拓展进度低于预期；增值服务收入增长低于预期；人员成本大幅上升。