华创证券-房地产行业周报：宏观行业松紧对冲，房企拿地显现分化-190825

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（19/08/17-19/08/23）主流45城一手房成交560万平米，环比+4%；其中，一二线环比+2%、三四线环比+12%；8月月成交同比-9%，较7月下降13pct，其中一二线同比-6%、三四线同比-17%，分别较7月-17pct和-5pct，一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交141万平米，环比+1%；8月累计成交493万平米，较7月环比-4%，较去年8月同期同比+3%。库存方面，上周15城推盘环比+7%，成交环比+1%，周成交/推盘比0.89倍，低于上周的0.94倍，高于7月的1.16倍；15城可售面积7,707万平米，环比+0.3%；3个月移动平均去化月数为8.7个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：中国决定对原产于美国的约750亿美元进口商品加征关税；美方宣布将提高对约5,500亿美元中国输美商品加征关税的税率。李克强：做好“六稳”工作首先是稳就业。新LPR首次报价出炉，1年期贷款市场报价利率为4.25%（较前值-6pct）、5年期4.85%。央行副行长刘国强称，新LPR形成机制并不会使房贷利率下降；降准、降息都有空间，但是降不降还要根据经济增长和物价形势。美债收益率重挫，2年期美债收率跌超10个基点。合肥12家银行二手房停贷。1-7月全国棚改已开工约207万套，完成投资6,000多亿元。1-7月土地出让市场有所遇冷，但房企拿地出现分化。国常会部署扩大养老服务供给，促进养老服务消费。深圳复制推广中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区第四批改革创新经验；上海自由贸易试验区临港新片区正式揭牌；上海全面启动向非沪籍家庭供应共有产权保障住房。
　　公司动态跟踪：19H1业绩：万科A19H1营收1,393.2亿元（+31.5%），归母净利润118.4亿元（+29.8%）；融创中国营收768.4亿元（+64.9%），归母净利润102.9亿元（+61.7%）；蓝光发展营收145.4亿元（+81.5%），归母净利润12.7亿元（+104.5%）；新城控股营收170.6亿（+8.3%），归母净利润25.9亿元（+2.1%）。中航善达拟作价29.90亿元收购招商物业100%股权，对应18年估值20倍。中南建设2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期可行权的期权数量为6,052万份，占本次激励计划已授予期权总量的26.0%，期权全部行权新增的股份将占公司目前总股份数的1.63%。首开股份控股股东增持公司51.5万股、占公司总股本比例0.02%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.14%，沪深300指数上涨2.97%，相对收益为0.17%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：深大通、皇庭国际、沙河股份、市北高新、深物业A，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为大名城、中房股份、嘉凯城、大港股份、华业资本。
　　投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，同时近期房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于18Q3见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，并股息国债利差创新高，板块吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧