光大证券-金融街-000402-动态跟踪报告：签约增速持续提升，毛利率维持高位-190824

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　　◆营收同比+43.6%，毛利率维持高位
　　2019年上半年，公司营收95.18亿元同比+43.58%，归母净利润10.53亿元同比+21.7%，主要系房产开发业务带动（营收82.55亿同比+51.7%）。上半年毛利率47.46%，维持高位。销售增速持续提升，投资增速下滑，公司2019年上半年经营活动净现金流转正。
　　◆房产销售：签约增速持续提升，投资趋向稳健
　　2019年上半年签约面积58.6万平米，签约金额178.4亿元，分别同比+57.1%和+93.5%，签约均价3.04万/平米，较2018年+7.13%。结转方面，2019年上半年主要结转区域为广州、上海，结转毛利率则提升3.86pc至43.3%。2019年上半年新开工91万方同比+42%，权益投资额59.1亿元同比-68%。截止2019年6月，总体可结算资源规划建面1536万平方米。
　　◆资产管理：利润率提升，储备项目充足
　　2019年上半年资产管理业务营收13.2亿元同比+12%，息税前利润7.7亿元同比+21%，息税前利润率58.33%同比提升3.63pc。其中，租赁业务收入9.18亿同比+8.66%，经营业务收入3.07亿元同比+0.53%。截止2019年6月底，投资性房地产中在建项目建筑面积55.5万平米，储备项目充足。
　　◆净负债率小幅下行，负债结构优化
　　2019年上半年，公司短期借款减少83%至5.1亿，长期借款增加6.3%至431亿，同时累计发行7期私募债共计60亿，负债结构有所改善。期末在手现金较2018年末增加36%至162.1亿，净负债率较2018年末下行6.04pc至178.21%，现金短债比上升0.06至1.28，短期还款压力较小。
　　◆目标价8.81元，维持“增持”评级
　　公司销售增速持续提升，同时新开工保持较快增速，后续销售有保障。受益于结算项目结构性改善，结算毛利率维持高位。净负债率小幅下行，负债结构优化。我们预测公司2019-2020年EPS为1.17、1.27元（原为1.15、1.30元），引入2021年预测EPS为1.36元。当前股价对应2019-2021年预测PE为6.6、6.0、5.7倍。鉴于申万房地产行业估值中枢下移，我们下调2019年PE至7.5倍（原为8倍），对应目标价8.81元，维持“增持”评级。
　　◆风险提示
　　自持物业租金提升不及预期，项目销售情况不及预期。