华创证券-房地产行业周报：房企中报业绩稳增、8月销售增速扩大，行业融资继续从紧-190901

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　　房地产行业数据：上周（19/08/24-19/08/30）主流45城一手房成交614万平米，环比+9%；其中，一二线环比+16%、三四线环比-8%；8月月成交同比-8%，较7月下降12pct，其中一二线同比-6%、三四线同比-16%，分别较7月-17pct和-4pct，一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交151万平米，环比+7%；8月累计成交645万平米，较7月环比-3%，较去年8月同期同比+6%。库存方面，上周15城推盘环比+28%，成交环比+10%，周成交/推盘比0.77倍，低于上周的0.89倍，低于7月的1.05倍；15城可售面积7,765万平米，环比+0.7%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：房企19年中报披露收官，A股119家开发类房企19H1合计实现营业总收入9128.6亿元、净利润1205.4亿元，较18年同期分别增长23.8%、19.6%，营收、业绩双双稳增；克而瑞发布19年8月房企销售排行，碧桂园、融创、恒大位列前三，主流房企8月销售增速继续扩大；市场传言多家银行收紧房地产开发贷额度，其中建行表示继续将进一步严控房地产开发贷准入标准，确保房地产开发贷合规发展；央行公告称自10月8日起，首套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前4.85%），二套商贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；新土地管理法获人大表决通过，将鼓励农村盘活利用闲置宅基地，批准集体经营性建设用地入市和流转，允许已进城落户农村居民自愿有偿退出宅基地；财政部下达农业转移人口市民化奖励资金300亿元，支持农业转移人口市民化，推进新型城镇化。
　　公司动态跟踪：19H1业绩：招商蛇口19H1营收166.9亿元（-20.5%），归母净利润49.0亿元（-31.2%）；首开股份营收232.5亿元（+32.5%），归母净利润20.6亿元（+54.2%）；大悦城营收182.71亿元（+103.0%），归母净利润19.3亿元（+42.0%）；金地集团营收224.8亿（+48.8%），归母净利润36.3亿元（+51.7%）；中南建设营收233.2亿（+52.3%），归母净利润13.1亿元（+41.6%）；绿地控股营收2,014.5亿元（+27.6%），归母净利润89.9亿元（+48.4%）；中航善达发布招商物业资产评估说明，使用收益法评估价值为11.65亿元，增值率1031.9%；阳光城将债券“16阳城02”票面利率从4.5%上调至7.28%；蓝光发展将债券“16蓝光02”票面利率从5.25%上调至7.6%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌2.95%，沪深300指数下跌0.56%，相对收益为-2.39%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第28位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：浙江广厦、中航善达、香江控股、大港股份、深国商，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为市北高新、金地集团、蓝光发展、保利地产、阳光城。
　　投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，同时近期房地产行业基本面略有走弱，并预计投资逐步放缓、销量二次探底，政策面和资金面却已于18Q3见底，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，此外，主流房企销售保持稳定，集中度继续提升，中报普遍业绩大幅高增，并股息国债利差创新高，板块吸引力大幅提升。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。