东方证券-大悦城-000031-优质资产注入地产基金，轻重并举实现资本闭环-190901

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　　事件
　　公司控股子公司大悦城地产有限公司于近日签订相关协议，将其持有上海长风大悦城及西安大悦城项目资产相关的股权注入境外并购改造基金。
　　核心观点
　　优质项目资产注入基金，预计投资收益大幅增长。大悦城地产将其持有的上海长风大悦城和西安大悦城的股权注入境外并购改造基金，其中长风大悦城股权交易对价为0.92亿元，西安大悦城股权交易对价为1.15亿元，合计2.07亿元。根据相关会计政策，预计本次长风大悦城、西安大悦城项目股权交易预计为公司带来投资收益8.7亿元。
　　联合新加坡政府投资公司（GIC），提早布局地产基金。境外并购改造基金由大悦城地产和GIC于2017年设立，股权比例分别为36.4%和63.6%。基金成立的目的是寻求在中国境内潜在物业项目的并购机会，改造升级成大悦城商业项目或商业综合体。在将成熟的大悦城项目股权注入境外并购改造基金后，公司将通过持有基金股权享有大悦城项目权益，并分享其发展红利。
　　盘活存量资产，出售股权融资，兼顾控制杠杆与加速发展。本次交易符合公司轻重结合的“大资管”发展战略，有利于借助地产基金实现资本循环闭环。
　　通过将项目注入地产基金可以：1）盘活存量资产，获取发展所需要的资金；2）以出售股权替代债务融资，控制杠杆水平，降低融资成本；3）保留优质项目资产权益，依靠公司优秀的运营能力持续提高项目效益，分享项目收益。
　　财务预测与投资建议
　　维持买入评级，上调盈利预测，目标价至8.45元。我们预测2019-2021年公司EPS为0.76/0.85/1.02元（原2019-2021年EPS预测为0.65/0.85/1.02元）。可比公司2019年PE估值为13X，给予公司2019年13X的PE估值，剔除股权出售带来的投资收益，EPS为0.65元，对应目标价8.45元。
　　风险提示
　　房地产销售规模不及预期。布局城市房地产市场回暖不及预期。
　　土地储备的拓展不及预期。商业地产运营发展不及预期。