华创证券-房地产行业国务院常务会议点评：从“预对冲”过渡到“对冲”，主流房企低估值修复、并长线投资价值凸显-190905

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　　事件：
　　9月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作。坚持实施稳健货币政策并适时预调微调，落实降低实际利率水平措施，及时运用普遍降准和定向降准等工具，引导金融机构将资金更多用于普惠金融，加大对实体经济支持力度。要压实责任，增强合力，确保经济运行在合理区间。提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。
　　点评：
　　加大逆周期调节，地产政策从“预对冲”过渡到“对冲”，环境边际改善
　　8月31日，金融委第七次会议上宏观政策定调从第六次会议（19年7月召开）的“适时适度进行逆周期调节”变为“加大宏观经济政策的逆周期调节力度”。9月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，部署精准施策加大力度做好“六稳”工作，其中指出运用普遍降准和定向降准等工具，提前下达2020年部分专项债额度，确保明年初可使用见效。而从目前房地产基本面来看，投资已经明确逐步放缓的趋势，而销售处于总体趋弱但在低基数下整体稳定走势。在此背景下，我们维持后续的政策预判：a）宏观松、行业紧；b）弱波动、常反复。而随着政府加大逆周期调节力度，房地产政策逐步从之前的“预对冲”向“对冲”过度，总体行业政策和资金环境料将边际改善、并19H2好于18H2。
　　主流房企估值处于底部，股息国债利息创新高，地产股长线投资价值凸显
　　一方面，房地产板块和主流房企的估值底已确认。我们认为政策面和资金面已于18Q3见底，并且18年8月6日和18年10月18日股价底为短期估值底，我们跟踪主流19家房企19年8月16日对应19PE平均为5.9倍，也已经低于和持平于18年8月6日和10月18日的6.6倍和5.9倍。另一方面，股息国债利差创新高，地产股长线投资价值凸显，主流房企股息率高达18A为4.5%和19E为5.9%，而10年国债目前仅为3%。在目前全球流动性宽松以及我国经济下行压力极大的背景下，预计后续10年期国债收益率继续下行趋势，而房地产板块业绩确定性更强之下股息率将大概率继续走高，尤其对于保险资金和产业资本等长线资金的吸引力大幅提升。
　　投资建议：从“预对冲”过渡到“对冲”，主流房企低估值修复、并长线投资价值凸显，维持“推荐”评级
　　我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，房地产政策逐步从之前的“预对冲”向“对冲”过度，总体政策和资金环境料将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而估值仍处于低位，2019PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。