招商银行-房地产行业月度报告：重申房住不炒，首提去工具化-190830

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　　销售面积增速七月单月同比由负转正；房企资金来源增速面临较大下行压力。2019年1-7月商品房销售面积累计同比下降1.3%，降幅较前六个月收窄了0.5个百分点。7月单月商品房销售面积同比增速由6月单月的-2.3%转正为1.2%，略好于我们的预期，核心的原因在于房企在监管趋严资金来源吃紧的情况下，更加强调促降价销售抓回款，房企的推盘热情有所上涨，从而带来商品房成交情况的边际好转。整体来看市场仍处于降温阶段，维持销售面积增速下行但不失速的判断。2019年1-7月房地产开发企业到位资金同比增长7.0%，增速较前六个月回落了0.2个百分点。随着银保监会在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，料银行贷款增速后续或将放缓，叠加非标融资的持续收紧，未来房企到位资金增速下行压力较大。
　　■ “房住不炒”高于经济维稳，调控政策转向区间管理。我们从货币财政政策、房地产调控政策两个方面对今年以来房地产政策进行盘点回顾。通过回顾不难发现当前“房住不炒”目标定位不会偏移，同时中央首次提出“去工具化”，即避免把房地产工具化，不把它当作短期刺激经济的一个手段，去工具化这个政策要求不能违背。前瞻性地来看，目前房地产调控趋严的态势基本不会发生改变，未来政策可能松动的指标有两点，一是三四线城市商品房销量大幅下滑，造成房地产市场整体大幅下行；二是一二线城市房价环比出现了大幅度（5%以上）的下跌。当前房地产政策旨在在稳房价、稳地价、稳预期，而非打压市场，房地产市场过热和过冷都不是监管层希望看到的。
　　■央行发布基于LPR定价加点的房贷利率新政，短期来看影响中性，未来不同区域分化显著。综合来看，在新政策下房贷利率下限与融360大数据研究院提供的各城市现有的最低房贷利率基本一致，同时考虑到二套房购买中含有部分投机成分，未来二套房贷利率或难以下行，首套房贷利率主要考虑到对于刚需的支持，或将以稳为主，旨在稳预期。短期来看政策对房地产市场影响偏中性，长期来看我们认为未来房贷利率中枢还是处于缓慢下行阶段，但首套和二套有分化、不同区域之间有分化。