中泰证券-房地产行业周报：央行启动全面降准，土地市场继续降温-190907

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速3.51%，同比增速6.36%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积471.03万方，环比增速3.51%，同比增速6.36%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-9.30%，-1.74%，20.89%；同比增速分别为0.28%，5.23%，11.09%。
　　二手房：成交环比增速-7.18%，同比增速17.70%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积120.36万方，环比增速-7.18%，同比增速17.70%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.76%，-7.19%，-12.36%；同比增速分别为-8.49%，34.52%，32.96%。
　　库存：可售面积环比增速-0.88%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5225.74万方，环比增速-0.88%，去化周期28.59周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-0.89%，-0.70%，-1.70%。一线、二线、三线去化周期分别为37.21周，21.67周，27.37周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（8月26日至9月1日）重点城市共开盘94个项目，合计推出房源16973套，其中一线城市开盘2728套、占比16.07%；开盘项目平均去化率达到71.7%，其中二线城市平均去化率为71%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速3.51%，同比增速6.36%；二手房成交环比增速-7.18%，同比增速17.70%；重点城市去化率为71.7%，较上周小幅上升。
　　政策方面，央行宣布将于9月16日决定全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，合计释放长期资金约9000亿元，我们认为本次降准是逆周期调节政策加码的表现，下一步是公开市场降息，但对房地产行业利好有限：受此前信托监管收紧影响，8月房地产类信托募集规模580.82亿，环比下滑近三成；行业自二季度以来，融资收紧调控超预期，三季度以来土地成交溢价率大幅下降，同时，9月4日，国常会明确指出，提前下达的专项债券不得用于土地储备和房地产相关领域(1-8月份，专项债用于棚改等保障性住房建设6238亿，占39.2%，很大程度上支撑起上半年三四线的销售)。由此可见，本轮降准带来市场的整体宽松，同时定向扶持制造业及中小微，但对房地产依然坚持“窗口指导”。预计行业融资偏紧的环境难以大幅改善。
　　但我们此时对地产持乐观态度：首先，现阶段的降准及之后可能的降息，带来全局的宽松，而只是房地产收紧，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱；其次，在当前全球经济或进入衰退期，贸易冲突形势进一步混沌之际，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显，上半年主流房企业绩大多高增，下半年按年初计划竣工结转，业绩依旧有较强确定性；再次，在全球经济放缓且开启宽松周期背景下，长端国债收益率未来大概率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的股息率已较有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值，高业绩保障高股息的优质板块；且板块的低估值已经反映了基本面及政策面的底部，由于当前房价地价已经趋稳，基本面下行，因此政策调控目的已达到，进一步收紧可能性较小，估值继续下行空间较小；本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，至于后续反弹，在政策及基本面筑底后，结合历次周期看，龙头反弹要快于板块。
　　推荐基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。