浙商证券-三四季度房地产市场预测：销售低位波动，投资缓慢下行-190910

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　　报告导读
　　本报告梳理2019年房地产调控政策，并预测未来房地产销售和投资增速。
　　投资要点
　　房地产政策：有张有弛，房企融资边际收紧
　　从中央到地方的政策再到具体的融资政策，可以看到2019年房地产总体调控思路并未发生明显变化，松紧适度、以稳为主。各个城市遵循“一城一策”的原则，表现为“有保有压”，对于房地产市场较差的低能级城市采取托底政策，对于市场表现过热的高能级城市进行一定的降温，以达到“稳地价、稳房价、稳预期”的目的。同时杜绝资金不规范流向房地产领域，对房企的融资来源进行严格监管和规范。
　　目前针对房企信托融资、银行贷款、发债、发行ABS、海外融资等，监管部门出台相关文件，收紧融资条件。
　　房地产销售：低位窄幅波动
　　销售面积：市场过热的城市调控政策将进行适度降温；而由热转冷的城市或非热点城市，政策将边际放松或保持相对宽松的状态，该政策有助于稳定房地产销售的波动。受广大三四线非热点城市增长乏力的影响，全国销售面积增速将持续在0轴以下。因此预计2019年三四季度全国销售面积增速将在0至-2%之间小幅波动。
　　销售额：政府“稳房价”的决心不改，因此在住宅价格增速波动减弱的背景下，未来销售面积增速对销售额增速的趋势变化和波动幅度的影响将越来越大。预计2019年三四季度销售额增速也将维持窄幅波动，大约在5%至6%之间。
　　房地产投资：缓慢下行，结构有所优化
　　土地购置费：受土地市场降温的影响，2019年9月开始，土地购置费增速将面临较大压力，对房地产投资的支撑将明显减弱，全年增速可能降至个位数或0轴。
　　建安投资：房地产开发资金来源增速缓慢下行，那么从总体上看可能会压缩建安投资增速上升的空间。但2019年9月之后土地购置费的缴款压力将明显下降，那么可用于建安投资的资金将更加充沛；2016-2017年出售的大量期房在今明两年面临较大的交房压力，因此客观上将推升开发商的施工速度。因此，建安投资可能稳中小升，预计三四季度上升至7%-8%之间。
　　房地产投资中土地购置费占比可能从历史高位的30%逐渐下滑至25%左右；那么预计到年底房地产投资增速将从目前的10.6%逐渐放缓至6%左右。
　　风险提示：房地产调控政策超预期变化