中泰证券-房地产行业月报：政策维持从紧，货币持续宽松，板块底部反弹可期-190912

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　重点公司签约销售状况
　　据克而瑞数据，本月重点公司签约销售额万科、保利地产、融创中国、华夏幸福、旭辉集团环比增速分别为-6.6%、-30.6%、21.8%、-1.0%、-8.5%。19年8月重点公司的销售额相对于18年8月增长14pc，其中融创中国同比增长幅度最大，为23.1%，万科、保利地产、华夏幸福、旭辉集团同比增长分别为17.7%、8.2%、-9.5%、5.7%。
　　一手房月度成交：环比增速-11.88%，同比增速-3.21%（按面积）
　　本月中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积2067.48万方，环比增速-11.88%，同比增速-3.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-7.57%，-11.12%，-15.13%；同比增速分别为-8.67%，5.07%，-14.28%。
　　二手房月度成交：环比增速-9.72%，同比增速6.41%（按面积）
　　本月中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积581.83万方，环比增速-9.72%，同比增速6.41%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-4.60%，-8.21%，-23.94%；同比增速分别为-13.84%，17.37%，16.24%。
　　库存：可售面积环比增速1.49%，去化周期6.62个月（按面积）
　　本月中泰跟踪的14个大中城市住宅可售面积合计5240.92万方，环比增速1.49%，去化周期6.62个月。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为-2.21%，7.66%，-3.63%。一线、二线、三线去化周期分别为8.46月，5.09月，6.40月。
　　40城土地成交：环比量价齐跌，一线成交规划建面环比增速-36.4%
　　本月全国40大中城市供应土地规划建筑面积12910.2平方米，环比增速15.6%，同比增速-9.3%；成交土地规划建筑面积7280.4万平方米，环比增速-32.4%，同比增速-23.5%，其中一、二、三线城市环比增速-36.4%、-38.1%、-25.8%；成交均价环比下降16.6%，成交总价环比下降43.6%。本月，全国40大中城市土地溢价率8.63%，较上月下降3.47pc。其中一线城市土地溢价0.69%，二线城市6.56%，三线城市13.92%。
　　投资建议
　　政策方面，本月，LPR改革落地，央行副行长刘国强在国务院政策吹风会上表示：“房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不下降"；目前来看，改革后新增5年期以上品种，与1年期区分开来，窗口指导的方向较为明确，我们判断LPR改革乃至后续可能的降息，其影响有待后续进一步观察。同时，本月土地管理法修改获通过，集体经营性建设用地入市，但考虑到有严格的用途（非住宅）及规划（纳入年度供地计划）限制，我们认为对住宅市场不构成冲击。
　　此外，央行宣布将于9月16日决定全面降准0.5个百分点和定向降准1个百分点，合计释放长期资金约9000亿元。我们认为本次降准是逆周期调节政策加码的表现，下一步是公开市场降息，但对房地产行业利好有限：受此前信托监管收紧影响，8月房地产类信托募集规模580.82亿，环比下滑近三成；行业自二季度以来，融资收紧调控超预期，三季度以来土地成交溢价率大幅下降；9月4日，国常会明确指出，提前下达的专项债券不得用于土地储备和房地产相关领域(1-8月份，专项债用于棚改等保障性住房建设6238亿，占39.2%，很大程度上支撑起上半年三四线的销售)。由此可见，本轮降准带来市场的整体宽松，同时定向扶持制造业及中小微，但对房地产依然坚持“窗口指导”。预计行业融资偏紧的环境难以大幅改善。
　　但我们此时对地产持乐观态度：首先，现阶段的降准及之后可能的降息，带来全局宽松的同时，房地产收紧，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能受益于宽货币，只是程度较前几轮有所减弱，再从近期宏观数据看，剔除猪后，非食品与工业价格持续走弱，货币有进一步宽松空间；其次，在当前全球经济或进入衰退期，贸易冲突形势进一步混沌之际，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显，上半年主流房企业绩大多高增，下半年按年初计划竣工结转，业绩依旧有较强确定性；再次，在全球经济放缓且开启宽松周期背景下，长端国债收益率未来大概率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值（主流AH房企PE19E大约5.7X），高业绩保障(主流AH房企19E净利润增速中位数27%)高股息（约6%）的优质板块；且板块低估值已经反映为基本面及政策面底部。我们认为，当前房价地价已趋稳，基本面下行，融资的持续收紧已超预期，政策调控目的已达到，再进一步收紧意义不大，因此可能性较小，所以估值继续下行空间较小，反而是底部反弹上行空间大：本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，我们预计在今年Q4及2020年Q1，由于融资分化，土地集中度进一步提升，龙头或先一步带动土地及销售市场复苏，引导板块整体反弹；至于后续反弹时点与力度：结合历次周期看，在政策及基本面筑底后，龙头反弹要快于板块，而后是弹性品种的补涨。
　　推荐基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期波动以及资金面宽松不及预期