华创证券-房地产行业周报：银保监会未控制贷款增量，宏观松紧对冲、地方因城施策，多维度估值筑底待修复-190915

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（19/09/07-19/09/13）主流45城一手房成交586万平米，环比-5%；其中，一二线环比-5%、三四线环比-7%；9月一手房月成交同比+4%，较8月上升14pct，其中一二线同比+5%、三四线同比+2%，分别较8月+12pct和+18pct。上周14个重点城市二手房合计周成交118万平米，环比-9%；9月二手房月成交同比+8%，较8月上升5pct。库存方面，上周15城推盘环比-9%，成交环比-10%，周成交/推盘比1.03倍，略低于上周的1.04倍，高于8月的0.89倍；15城可售面积7,745万平米，环比-0.1%；3个月移动平均去化月数为8.8个月，环比上升0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：总理强调政府要高度关注基本民生问题，保证经济运行在合理区间、收入也要相匹配。欧洲央行下调今明两年经济增速预期，并将存款利率下调10BP至？0.5%。湖南临澧县出台促进房地产平稳健康发展的九条意见，放宽首套房认定条件，实行购房货币补贴，适当降低项目资本金监管比例和预售许可门槛。央行表示新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准加点形成；北京出台与LPR挂钩的个人住房贷款定价基准，首套个人住房贷款利率下限为5.4%，二套为5.9%，与当前个人住房贷款利率水平相当；融360数据显示8月全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨3BP。贵阳公积金贷款政策取消二套住房贷款时间限制，降低二手房贷款最低首付款比例。银保监会发言人肖远企称监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要压降违规输血房地产的表外资金；监管严查信用卡资金流入楼市情况，多家银行下调房地产类商户交易限额；银保监主席郭树清强调遏制房地产金融化泡沫化倾向。发改委出台政策支持普惠性养老项目。
　　公司动态跟踪：8月销售情况：首开股份实现签约金额76.4亿元，同比+20.3%；实现签约面积31.4万平方米，同比+33.0%；招商蛇口实现签约金额180.6亿元，同比+36.1%；实现签约面积93.0万平方米，同比+41.3%。旭辉控股19H1实现营收200.6亿元，同比+8.9%；归母净利润31.9亿元，同比-6.6%；核心净利润28.7亿元，同比+17.3%。阳光城上调“16阳城02”债券存续期第4年票面利率至7.28%（此前为4.5%）。中航善达拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100%股权，已获国务院国资委批准。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨3.01%，沪深300指数上涨0.6%，相对收益为2.41%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第3位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：哈高科、浙江广厦、宜华健康、万泽股份、万方发展，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为深大通、绵世投资、新华联、深国商、阳光股份。
　　投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企19PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.5%和19E5.9%、远高于10Y国债3%，板块PETTM9.1倍、处于12年以来8.4-30.3倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%。我们维持开发板块推荐评级，推荐：1）低估值、高股息龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；2）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；3）商业地产：大悦城；4）国企改革：首开股份。此外，维持物管板块推荐评级，维持推荐：中航善达，并建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。