中泰证券-房地产行业周报：全局成交有所回暖，重点城市库存进一步降低-190914

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　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速3.07%，同比增速21.52%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积485.48万方，环比增速3.07%，同比增速21.52%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.72%，9.34%，0.04%；同比增速分别为6.03%，38.02%，5.75%。
　　二手房：成交环比增速13.57%，同比增速22.93%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积136.69万方，环比增速13.57%，同比增速22.93%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为11.38%，19.73%，-8.67%；同比增速分别为-0.10%，36.38%，34.23%。
　　库存：可售面积环比增速-0.13%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5219.20万方，环比增速-0.13%，去化周期28.25周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为0.49%，-0.91%，-0.01%。一线、二线、三线去化周期分别为37.44周，20.98周，27.12周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（9月2日至9月8日）重点城市共开盘71个项目，合计推出房源12586套，其中一线城市开盘1833套，占比15%；开盘项目平均去化率达到64%，其中一线平均去化率为57%，二线城市平均去化率为66%。
　　投资建议：本周，我们高频跟踪的40大中城市一手房成交环比增速3.07%，同比增速21.52%，二手房成交环比增速13.57%，同比增速22.93%；重点城市去化率为64%，较上周有所下滑。
　　本周，国家外汇管理局决定取消QFⅡ和RQFⅡ投资额度限制，进一步的扩大我国金融市场的对外开放；同时，欧洲央行宣布将存款利率从-0.4%下调10个基点至-0.5%，重启QE；主要应对通胀乏力与经济疲软。
　　政策方面，银保监会主席郭树清在出席会议时指出对微小企业融资难且贵、部分交叉金融产品流入房地产领域等问题应果断采取监管措施；强调要化解高风险金融风险，坚决打击非法金融活动，遏制房地产领域金融泡沫化倾向，目前来看，政策偏向扶持微小企业，对房地产仍然坚持窗口指导；同时，北京两家信托公司因信托资金违规进入房地产被处罚，房地产资金流入受到严格管控。但银保监会首席风险官肖远企11日在银保监会通气会上表示：“调整信贷结构是进行时，没有完成时，监管部门没有控制房地产企业贷款增量，主要压降违规‘输血资产’”，随后市场有所反弹，由此可见，目前压制市场估值的依然是政策与资金面的方向。
　　我们此时对地产板块持乐观态度：首先，现阶段的降准及之后可能的降息，带来全局的宽松，而只是房地产收紧，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱，同时考虑到欧洲本周已开启QE，而美国经济下行预期加大，美联储或受迫进行降息，受此影响让国内货币存进一步宽松空间；其次，在当前全球经济或进入衰退期，贸易冲突形势进一步混沌之际，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显，上半年主流房企业绩大多高增，下半年按年初计划竣工结转，业绩依旧有较强确定性；再次，在全球经济放缓且开启宽松周期背景下，长端国债收益率未来大几率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值（主流AH房企PE19E大约5.7X），高业绩保障(主流AH房企19E净利润增速中位数27%)高股息（约6%）的优质板块；且板块低估值已经反映为基本面及政策面底部。我们认为，当前房价地价已趋稳，基本面下行，融资的持续收紧已超预期，政策调控目的已达到，再进一步收紧意义不大，因此可能性较小，所以估值继续下行空间较小，反而是底部反弹上行空间大：本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，我们预计在今年Q4及2020年Q1，由于融资分化，土地集中度进一步提升，龙头或先一步带动土地及销售市场复苏，引导板块整体反弹；至于后续反弹时点与力度：结合历次周期看，在政策及基本面筑底后，龙头反弹要快于板块，而后是弹性品种的补涨。
　　推荐基本面优良的高分红、高信用行业龙头：万科、保利、华夏幸福，及致力于降杠杆、提分红、优化内控、业绩进入释放期的成长一线：融创中国、旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧。