银河证券-房地产行业：关于行业基本面情况及近期风险事件暴露的一些思考-210922

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第二批集中供地土地溢价率下降，流拍率上升。

截至9月17日，11个城市已经完成第二批土地集中出让，平均溢价率较首批集中供地大幅降低，近两周进行出让的城市（青岛、济南、天津、成都、苏州、沈阳）的平均溢价率仅为0.92%。

低价成交比例增加，中止成交和流拍的比例上升，沈阳、天津、成都的中止及流拍比例分别为58.7%、34.43%、30.67%。

由于市场销售下行和融资趋紧，房企拿地意愿不高，但由于溢价率得到有效控制，第二、三批土拍是具有融资优势房企的较好拿地窗口。

市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，基本面降速形势下政策维稳预期进一步增强。

8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010年以来的三个低点（剔除2020年疫情期间的奇异值）：2010年7月、2012年2月、2014年7月。

考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，销售仍将继续降速。

目前行业销售拐点已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强，但“房住不炒”的总基调难以变化，可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。

近期个别行业头部企业风险暴露，待风险出清后行业信用格局重塑。

恒大事件的不断发酵引发了市场的恐慌情绪，恒大面临的主要是流动性危机，目前房企的资金面临销售下行回款减少以及信贷政策持续偏紧的双重打击，行业流动性的收缩加速了高杠杆房企的风险暴露。

我们认为目前行业处于“差等生”的信用风险逐渐暴露的过程中，个别房企的风险事件短期内会对板块的市场情绪造成一定影响，但风险不会蔓延至整个行业，行业内的“三好学生”经营依旧稳健，优质龙头房企基本达标“绿档”，平均融资成本在4.2%-4.7%区间，待风险出清之后，行业集中度进一步提升，信用格局也将重构，优质资源将进一步向“三好学生”倾斜。

投资建议：目前行业信用风险事件逐渐暴露，在短期内可能会影响板块的市场情绪，房企在这个过程中加速“优胜劣汰”的进程，行业逐步出清，待风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。

当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。

我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。

风险提示：风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。