亿翰智库-房地产行业2019房企半年报综述：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明-190917

《亿翰智库-房地产行业2019房企半年报综述：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明-190917（25页）.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《亿翰智库-房地产行业2019房企半年报综述：谁无暴风劲雨时，守得云开见月明-190917（25页）.pdf（25页精品完整版）》请在悟空智库报告文库上搜索。

　　核心观点：
　　一、销售放缓，但全年目标完成压力不大
　　2019年，行业销售增速全面放缓。主要表现在，一是行业门槛值和集中度提升的放缓；二是企业销售增速的放缓；三是去化率的下行；四是销售目标增速的放缓。在行业全面放缓的背景下，企业通过加大推盘来保证销售业绩目标的完成，并且对企业经营性现金流提供有效的补充。此外，对于2019年销售放缓市场早有预期，2019年初，主流房企均调低销售目标。因此，2019年，YH50房企销售目标完成压力不大。
　　二、投资目标清晰，保持稳健审慎态度
　　对房企而言，融资收紧一定程度上抑制了房企招拍挂拿地的动力。当前，企业已经结束借助杠杆将风险转移至外部的发展期，拿地更依赖内生性的销售回款。
　　我们认为，企业当下投资拿地更注重两方面：第一，怎么能拿到地？高效回款使公司拥有拿地的底气。另外，积极开拓拿地方式，利用旧改、城市更新等一二级联动形式获取土地逐渐成为趋势，但要注意避坑。第二，怎么保障利润？上设顶，下筑底模式下，房企在把握投资机会的同时，更注重土地的利润空间，重视拿地质量。另外，提高产品品质等软实力成为房企的关注领域。
　　三、净负债率略有上行，狠抓回款应对融资寒冬
　　在2019年融资环境持续收紧的背景下，YH50房企整体大涨或大跌的现象，净负债率的变化更多取决于货币资金以及净资产的变化。此外，融资的收紧使部分央企和闽系房企融资成本出现下降，一方面是央企背景和稳健经营的房企受益；另一方面是倒逼依赖非标融资的企业开拓新的融资渠道，从而减少对非标融资的依赖。
　　总的来看，2019年融资收紧的趋势不可逆，积极应对强于被动应战，未雨绸缪强于临阵磨枪。因此，我们认为对于现金流不是很充裕的企业来说，一是，减少存货的积压，加快推盘，将存货尽可能变现；二是狠抓回款率，在销售规模有限的情况下，使自身得到最大规模的经营性现金流补充；三是审慎投资，不仅仅要考虑项目的盈利性，更要考虑其流动性，能够快速变现。
　　四、收入增幅放缓，利润率小幅提升
　　2019年上半年YH50房企营业收入及利润增速放缓，预计全年收入继续放缓，利润率保持平稳。
　　我们认为在“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”的政策导向下，房价难以再出现非理性上涨，同时由于土地资源有限，决定了土地价格将维持较高水平，下跌的可能性比较小，从而形成上设顶、下筑底的局面。在更长周期内，行业和企业的利润率有走低倾向，并最终在一定水平上下波动。