华融证券-“大不良”系列研究之二：房地产融资监管新趋势下AMC不良资产业务机会-190919

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　　房地产融资体系庞大，监管新趋势对市场冲击大
　　房地产属于资金密集型的行业，投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量的资金。经过多年的发展，我国房地产业已形成了利用直接融资，间接融资和资金周转三大类近50细项的融资体系。新一轮融资政策的收紧从供给端对房地产企业的融资渠道和规模进行控制，对市场供需的冲击力大、调控作用较为明显。
　　政策效果显现，房地产融资成本上升规模大幅下降
　　受融资政策调整影响，8月房地产融资总规模环比大幅下降。2019年1-8月房地产开发企业到位资金113724亿元，同比增长6.6%，增速比1—7月份回落0.4个百分点。根据统计局口径，截至2019年8月底，其他资金、自筹资金、各项应付款、国内贷款和利用外资占比分别为53%、31.7%、26.4%、15.2%和0.1%；其中各项应付款、其他资金占和国内贷款比较2018年末分别上升4个、1.2和0.8个百分点，自筹资金占比较2018年末下降2个百分点。8月95家典型房企的融资总额，环比下降52.7%，同比下降21.3%。
　　房地产不良资产或将延续高位增长趋势
　　我国房地产行业长期处于政府“调控”状态，房地产政策监管多且变动大。梳理2019年以来的调控政策，目前涉房金融监管全方位从严，银行信贷、信托、基金、保险都迎来了全面的把控。短期融资渠道受阻，地产企业的融资成本不断上升，房企信用风险或将进一步加剧，预计中小地产商破产或者被兼并的情况或更多，尾部地产企业债券违约案例或也增加。中长期看，而受前期集中融资影响，2019年至2021年的三年间是我国房企债务到期高峰期。受监管趋严、经济下行等因素影响，房地产不良资产或将延续高位增长趋势，市场规模将继续扩容。
　　AMC处置房地产不良资产优势凸显
　　当前房地产金融政策趋严，传统融资渠道进一步收紧情况下，房地产资产证券化继续保持快速发展。且国家鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，优先支持国家政策鼓励租赁项目开展资产证券化。在融资监管新趋势下，高杠杆、区域性非头部房地产企业风险将逐步释放，预计中小地产商破产或者被兼并的情况或更多。AMC可重点关注通过开展问题企业重组等方式帮助该类企业摆脱短期困境，走出危机。
　　综合看，AMC作为房地产不良资产处置主体，依托牌照等优势，可通过资产证券化、问题企业重组等产品对接，采取重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建等方式参与房地产行业风险化解和不良资产处置工作。可精选存在阶段性经营问题的有被龙头企业整合机会的房地产企业进行问题企业重组盘活当前资产，作为桥梁实现该类企业资产向行业龙头企业集中。