中泰证券-房地产行业周报：金九银十开局遇冷，5年期LPR保持不变-190921

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　　投资要点
　　行业跟踪：
　　一手房：成交环比增速-8.40%，同比增速9.21%（按面积）
　　本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积457.05万方，环比增速-8.40%，同比增速9.21%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为-12.03%，-14.81%，4.07%；同比增速分别为-49.00%，30.89%，28.55%。
　　二手房：成交环比增速-21.17%，同比增速-18.40%（按面积）
　　本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积105.99万方，环比增速-21.17%，同比增速-18.40%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.28%，-23.23%，-25.02%；同比增速分别为-50.41%，17.22%，2.70%。
　　库存：可售面积环比增速21.73%（按面积）
　　本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5284.18万方，环比增速21.73%，去化周期28.56周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为50.57%，2.41%，-1.17%。一线、二线、三线去化周期分别为38.09周，21.34周，26.45周。
　　10个重点城市推盘分析（数据来源：中指）
　　根据中指监测数据，（9月9日至9月15日）重点城市共开盘60个项目，合计推出房源9563套，其中一线城市开盘1558套、占比16.29%；开盘项目平均去化率达到74%，其中二线城市平均去化率为81%。
　　投资建议：本周重点城市去化率为74%，与上周相比有所上升。国家统计局发布8月房地产相关数据，1-8月房地产行业到位资金均有回落。政策方面，中央下达加强管理农村宅基地的文件，深圳市规定产业用房不得二次转租，而杭州余杭将对人才购房进行补贴。
　　宏观方面，美联储降息25个bp；香港金管局同步将基准利率下调0.25厘；LPR迎改革后第二次报价：1年期4.20%下降5个bp，5年期以上品种报4.85%保持不变，符合分类调控预期。
　　投资方面，我们此时对地产板块持乐观态度：首先，现阶段的降息及降准，虽然受到窗口指导，但行业整体或多或少也能收益于宽货币，只是受益程度较前几轮有所减弱；其次，在当前宏观背景下，市场开始给予业绩确定性板块与标的更高的溢价，地产股业绩确定性优势获进一步凸显；再次，长端国债收益率未来大几率持续下行，地产行业在经历过高增长时期后，整体开始提高分红，目前主流房企的高股息对于长线资金较为有吸引力。总的来看，当下地产股是低配低估值（主流AH房企PE19E大约5.7X），高业绩保障(主流AH房企19E净利润增速中位数27%)高股息（约6%）的优质板块。我们认为当前房价地价已趋稳，基本面下行，融资的持续收紧已超预期，政策调控目的已达到，再进一步收紧意义不大，因此可能性较小，所以估值继续下行空间较小，反而是底部反弹上行空间大：本轮降准及后续可能的降息，已经提示板块筑底，我们预计在今年Q4及2020年Q1，由于融资分化，土地集中度进一步提升，龙头或先一步带动土地及销售市场复苏，引导板块整体反弹；至于后续反弹时点与力度：结合历次周期看，在政策及基本面筑底后，龙头反弹要快于板块，而后是弹性品种的补涨。
　　推荐受益于集中度持续提升，在行业下行期存大量整合机遇的行业龙头：万科、保利、融创中国；及致力于降杠杆、提分红、优化内控的成长一线：华夏幸福，旭辉控股集团。
　　风险提示：三四线销售下行压力继续加大；流动性持续收紧