东兴证券-房地产行业9月份LPR点评：5年期LPR不变，房贷利率或继续上行-190924

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　　投资摘要：
　　事件：9月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）。其中1年期LPR为4.20%，相较前值下调5BP；5年期以上LPR为4.85%，相较前值不变。
　　点评：
　　1、首次结构性降息，意在稳房价稳预期。受益于前期降准，新的1年期LPR下行5BP，按揭贷款的“锚”即5年期LPR保持不变。而从2002年以来，不同期限贷款基准利率都是同步调整的。因此我们将这种结构性降息解读为稳房价稳预期，延续之前对房地产金融偏紧的调控思路。我们认为今年5月以来房地产金融政策持续偏紧将引导资金更多流入实体经济。
　　2、按揭贷款额度不足，预计全国房贷利率仍将延续上行趋势。8月份全国首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷平均利率为5.78%，均已经连续3个月上行，我们认为这一趋势或将会延续。主因房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。
　　3、从目前行业基本面来讲，也不支持对房地产金融宽松。受三四线城市较强支撑叠加低基数影响，8月房地产销售超预期。8月单月销售面积同比增长4.7%，为12个月来最高。8月单月的房地产开发投资同比增速10.5%，相较上个月上行2pct。累计开发投资同比增速10.5%，虽然有所下行但仍属较高水平。因此较扎实的基本面不支持大面积的宽松政策出台，无论是房地产金融政策还是以“限购限贷限售限签”为代表的行政政策。
　　4、降LPR和降息两工具比较：如果未来5年期LPR下行，对房贷利率的影响力度弱于降息。此处降息特指改革LPR形成机制之前的降低存贷款基准利率。从本质上讲，商业银行房贷利率定价是由自身资金成本、客户信用资质等因素决定。从资金成本角度，由于降息相比降LPR更有效的降低了银行负债端综合资金成本，故如果未来5年期LPR下行，对房贷利率的影响力度弱于降息。
　　投资建议：今年以来对房地产政策特别是金融政策持续偏紧张，和宏观层面逆周期调节政策形成一定的分化。但目前房地产行业基本面较扎实，主要的几项数据单月销售面积、单月新开工、单月开发投资等增速尚未出现明显下滑，不支持行业大面积的宽松政策出台。我们建议配置高信用的龙头房企，如保利、金地。理由有二：第一，偏紧的金融政策凸显了高信用房企的融资优势；第二，看好龙头利用低成本资金拿地进而带来的拿地集中度提升，而拿地集中度提升会向销售集中度提升和业绩集中度提升转化。
　　风险提示：房地产行业金融政策超预期收紧；龙头房企投资拿地不及预期；行业销售超预期下滑