天风证券-思考乐教育-1769.HK-收购深圳核心物业作师训中心，教培新锐加速发展-190925

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　　5800万收购深圳3536.1平方物业用作综合培训中心。
　　9月24日，公司公告，为加强吸引、培养和挽留优秀人才，集团计划建立综合培训中心以向高级管理层、教师和其他工作人员提供培训课程。
　　目前公司已找到一个合适建立有关培训中心的场所，于近日以现金人民币5800万元收购位于广东省深圳市罗湖区的综合楼物业，该物业包括深圳市罗湖区友谊路与江背路交汇处云峰花园景峰阁裙楼4层，该物业为综合用途物业，总建筑面积约为3536.07平方米（约合1.64万/平），该物业目前为空置。
　　我们认为收购该物业具有一定的积极意义
　　经营角度，教师综合培训中心为教培机构核心组成与重要部分，自有物业有利于提高使用稳定性，降低租期租约等不确定性，同时该物业具备课室，宿舍，教研，人力、招募人才，是配合快速发展、人才培养的战略储备。
　　财务层面，租赁物业改为自有物业表观支出由租赁费用改为折旧摊销，伴随摊销年限增长摊销金额有所降低，财务层面有利于中远期降低费用率，提高净利率。对于或降低ROE等担忧，教培行业作为轻资产服务型行业，教学网点基本采用租赁物业形式，上市公司目前自有物业仅总部及沙井学校物业，该物业收购对整体资产包影响有限。
　　其他方面，该物业收购性价比较高，位于深圳罗湖区核心地段，将作为公司重要物业储备；教育公司天然预收款属性造就较好现金流，在保证正常运转基础上可有效提升师资教研等方面实力。
　　公司竞争力主要表现在①深度绑定，企业文化渗透力强。②重服务，关注学生反馈。③大湾区234线城市快速放量，增长可期。
　　维持盈利预测，给予买入评级
　　K12培训资产具备较大成长空间，思考乐坐享大湾区人口红利，管理团队极富干劲，合伙人制激励到位，目前正处于快速成长阶段，增长红利快速释放市值弹性较大，我们预计FY19-21年净利分别为1.3/1.69/2.2亿，PE分别为29x/23x/17x。
　　风险提示：开点速度不及预期，招生不及预期