天风证券-物业行业：雅生活服务，拟20亿收购中民物业+新中民物业，规模跨越式增长-190926

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　　拟20亿收购中民物业+新中民物业，在管面积增长100%。9月26日，公司公告，以固定对价，即15.6亿人民币收购中民物业60%股权；以可变对价收购新中民物业60%股权，总额不超过人民币5亿元（待先决条件完成）。
　　中民物业承诺2019年审计后净利润不低于2.08亿元，收购对价对应2019年对赌利润12.5xPE。
　　财务方面：中民物业2016-18年收入分别为23.2亿、25.4亿、30.0亿，整体毛利率18.4%，归母扣非净利为1.45亿、1.69亿、1.81亿。
　　新中民物业（即科瑞物业）2016-18年收入分别为6.1亿、8.3亿、9.6亿，归母扣非净利为0.26亿、0.42亿、0.39亿。
　　通过收购事项，可与雅生活集团现有业态、区域有效互补，巩固既有优势地位，产生协同效应。此外，收购事项可有力提升雅生活集团的管理规模、盈利能力及品牌力，从而打造雅生活集团成为全国性、全业态、优品牌的物业管理服务龙头企业。
　　在管面积迅速增加，盈利能力跨越式增长
　　中民物业集团及新中民物业集团是全国最大的物业管理公司之一，截至2018年12月31日，其下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米，合计近2,000个项目。完成后，预计雅生活集团整体在管面积（「在管面积」）（包括其参股公司的在管面积）将突破5亿平方米，管理项目将突破3,000个。
　　同时，中民物业集团及新中民物业集团经营业绩往绩卓越，截至2018年12月31日止年度其收入合计约39.6亿元，扣非税后净利润合计约3.51亿元，项目续约率高达95%。完成后，预计雅生活集团规模及利润水平取得跨越式增长。中民物业集团及新中民物业集团享有已布局的城市群及多种业态的先发优势，未来将与雅生活集团现有业务协同并进，使业务规模及盈利水平不断提高。
　　巩固现有区域优势，快速填补区域空白
　　中民物业集团及新中民物业集团已全国广泛布局经济发达的城市群，可助力雅生活集团迅速完善全国化战略布局。通过收购事项，雅生活集团可进一步巩固于粤港澳大湾区、长江三角洲等区域的领先地位，提升市场份额；同时，收购事项可补足雅生活集团在发展潜力极大的山东半岛、川渝等重点区域的覆盖。
　　完成后，预计雅生活集团于长三角、粤港澳大湾区、山东半岛、川渝四大重点城市群的在管面积均将超过4,000万平方米，一跃成为各区域市场占有率领先企业，进一步体现以区域为中心的规模效应。
　　风险提示：整合效果不及预期，新项目收费情况不及预期