东方证券-世茂房地产-0813.HK-深耕都市圈，销售投资齐发力-190926

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　　核心观点
　　公司股权结构稳定，分红率高，长期为股东创造价值。公司股权结构清晰稳定，实际控制人为创始人许荣茂先生。2018年派息率为40.7%，回顾历史三年，公司的派息比例稳定保持在40%左右，股东回报丰厚。
　　公司专注于房地产开发，过去两年的高增长为后续业绩结算提供保障。2019上半年销售额1003.4亿元，同比增长38.7%，完成全年2100亿销售目标的48%。完成全年计划是大概率事件。公司在2017~2018年合同销售额增速分别为48%、75%，高增长为后续业绩结算提供保障。
　　高强度投资，深耕长三角和大湾区都市圈，土储充沛。遍布全国的6407万平方米优质土储满足未来5年结算需求，10500亿货值中超过一半位于长三角和大湾区，长三角和大湾区作为全国经济最发达和最活跃的两个城市群，将充分赋能公司销售端的持续稳定增长。2019年上半年投资强度为78.6%，较2018年提升了31.8个百分点。
　　盈利能力行业领先，高效的财务管理保障规模、杠杆率、利润率动态平衡。2019上半年营收565.6亿元，同比增长32.9%，股东应占核心利润为53.1亿元，同比增长20.6%。毛利率为30.1%，股东应占核心净利率为13.7%，盈利能力佳。净负债率为59.6%，融资成本为5.6%，在民企中较低。回款率为81%，较2018年提升3个百分点。现金短债比为1.6，偿债压力小。
　　财务预测与投资建议
　　首次覆盖给予买入评级，目标价30.50港币。我们预测公司2019~2021年每股收益分别为3.45/4.34/5.02元。可比公司2019年平均估值为8X，给予公司2019年8X估值，使用0.9043人民币/港币汇率（2019年9月26日汇率）计算，首次覆盖给予公司买入评级，目标价30.50港币。
　　风险提示
　　房地产销售、结算、回款规模不及预期。布局城市调控政策力度超预期。拿地不及预期。