平安证券-地产行业周报：成交环比回升，民政部发文扩大养老服务供给-190929

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　　本周观点：本周民政部发文进一步扩大养老服务供给，促进养老服务消费，主要从全方位优化有效供给、繁荣老年用品市场、加强消费支撑保障等6方面提出17条实施意见。当前我国老龄化程度不断加深，加之首批中产群体推动中高端养老消费、养老支持政策不断出台，我国养老地产有望迎来发展新机遇。板块投资方面，市场利率下行、资金环境整体收紧背景下，建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企保利、万科、招商、金地，以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。
　　行业动态：1）民政部：扩大养老服务供给促进养老服务消费；2）上海农委：推进农村宅基地改革，探索宅基地有偿退出机制。
　　楼市动态：1）新房成交上行，市场将趋于稳定。本周新房成交环比升8%，二手房环比升4%。随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且提及不将房地产作为短期刺激经济手段，市场整体将趋于稳定。2）库存环比回升，中期或仍将上行。16城取证库存8113万平米，环比升1.3%。资金面持续收紧情形下，加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择，而调控从紧或进一步改变购房预期，预计中期库存仍将缓慢上行。3）推盘显著放量，去化率微跌。上周重点城市新推房源2.1万套，环比升118.2%；开盘去化率71%，环比降3个百分点。考虑到多地政策边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”、潜在供应规模较大，去化率后续仍将面临压力。4）挂牌整体上行，市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌116.8万套，环比升2%。楼市降温情形下挂牌量持续上升，市场对后市仍较为谨慎。5）土地成交回落、溢价率微升，整体将趋于平稳。上周百城土地成交1725万平米，环比降8.5%；溢价率6.7%，环比升0.3个百分点；其中蚌埠成交靠前。随着多地土拍政策及资金端边际收紧，核心城市土地市场将趋于平稳。
　　投融资动态：根据Wind统计，本周（9.23-9.27）房企境内发债145.7亿元、境外发债11.9亿美元，环比分别降23.2%、升138.4%。境内外发行利率位于3.21%-12.5%区间，其中碧桂园、建发地产、福建阳光集团较前次上行，金轮天地控股较前次持平，万科、广州城建、西永微电园较前次下行。2019年为房企偿债高峰期，楼市逐步回归平稳情形下，预计房企融资态度将保持积极。
　　风险提示：1）当前市场整体有所降温，而三四线受制于供应充足、需求萎缩，加上此前未有明显调整，预计后续量价仍将面临较大压力，未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2）受楼市火爆影响2016年起地价持续上升，而后续各城市限价政策陆续出台，板块未来面临毛利率下滑风险；3）近期行业资金面持续收紧，而多地亦相继政策微调以降低市场热度，后续楼市回归平稳过程中若超预期降温，部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。