安信证券-恒大往事：盘点五个关键节点-210925

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■2009年：曲折完成上市。

2009年11月5日，恒大成功登录港股。

上市之路十分曲折，2006年11月，首先引入德意志银行、美林、淡马锡作为战投，获得4亿美元融资，并约定相关回报。

2007年8月，继续筹得约4.3亿美元结构担保贷款，年回报率高达19%-19.5%。

获得战投和高息贷款后，公司大幅扩张土储，2007年末土储相比2006年增长近7倍。

然而，2008年次贷危机突然到来，IPO被迫终止。

公司面临高额的未付土地款和利息支出，流动性压力巨大。

2008年6月，引入第二轮战投，周大福集团、科威特投资局、德意志银行等提供5.06亿美元融资，并约定相关回报。

幸运的是，2008年四季度四万亿到来，国内地产刺激开始，公司销售好转，国际资本市场也逐渐从危机中复苏，最终于2009年11月完成上市，募集31.9亿港元。

■2013年：销售千亿之年，开启永续债融资，大举拿地。

2013年，公司销售金额达到1004.0亿元，排名前五。

这一年，公司债务翻番，有息负债净增736.7亿至1338.4亿，其中永续债融资250.2亿。

获得融资后大举拿地，拿地强度70.4%，土储倍数达到10.1倍。

这一年，公司拿地转战一二线，在上海、北京、南京等大量拿地，为2015-2016年的一二线牛市中规模跃升提供重要支撑。

在这一年，公司多元化起步，宣布推出恒大冰泉。

此外，2010年涉足足球，2014年涉足粮油产业。

■2017年:高光时刻。

2017年，公司销售金额突破5000亿，排名前三，全年利润达到370.5亿。

标普和穆迪将公司评级展望调为正面。

公司还赎回了1129亿高息永续债。

董事局主席许家印在年报业绩发布会上提出三年增长目标:“到2020年，恒大要实现总资产3万亿，年销售规模8000亿，负债率下降到同行中低水平”。

这一年，公司筹备借壳深深房回A计划，分三轮引入1300亿战投，3月第一批300亿，6月第二批400亿，11月第三批600亿，与2006-2008年港股上市引战类似，签署相关协议。

这一年，公司大举拿地，新增土储达到1.3亿平，为历史最高，拿地强度达到66%。

2017年，以童世界、养生谷为代表的文旅勾地模式更加清晰，共获取18个100万方以上的超大项目，这18个项目建面占全部新增土储的比重达到四成。

■2019年:多元化全面加速之年。

恒大的新能源车投资始于2018年，2018年6月以67.46亿港元入股FF，9月以144.9亿元入股广汇。

2019年，多元化的战车全面加速。

1月9.3亿美元入股NEVS，10.6亿元入股卡耐新能源，注资1.5亿美元与柯尼塞格成立合资公司;3月以5亿元入股泰特机电;5月收购轮毂电机公司Protean;7月分别与德国hofer动力总成集团、国家电网达成合作;11月增持NEVS股权。

公司布局新能源车电机、电池、电控、整车、充电桩等全产业谜，总投入超过400亿元。

这一年公司还大举增持盛京银行，总代价132亿元，对盛京银行持股比例增至36.40%。

■2020-2021年:现金流承压。

2020年8月以来，三条红线、贷款两集中等新政先后落地，地产融资全面收紧;同时按揭额度趋紧，公司融资和回款压力同时袭来。

为缓解流动性紧张，公司采取四方面措施。

一是加强促销去化。

2020年4月将全年销售目标由年初制定的6500亿提高至8000亿.9月“全员营销”开始，提出“金九银十”两个月单月销售额冲刺1000亿。

最终全年完成销售7232.5亿元。

二是子公司引战和上市。

8月物业子公司引战235亿港元;9月恒大汽车配售新股募集40亿港元;12月恒大物业上市募资140.8亿港元;2021年3月房车宝引战募资163.5亿港元等。

三是资产出售。

2020年11月，148.5亿元转让广汇能源约41%股权。

2021年6月，44.33亿港元转让恒腾网络股权、27.62亿元转让嘉凯城股权;2021年8月，32.5亿港元再出售恒腾网络股权，持股比例降至26.55%。

四是战投转普通股。

2020年11月，恒大宣布终止与深深房重组计划。

2020年9月-11月，与战投达成协议，其中863亿转为普通股，200亿转由深圳人才安居集团持有，100亿转由广州城投持有，山东高速等退出。

然而持续紧缩的融资环境中，公司现金流仍然承压。

2021年6月起，负面舆情显著增多。

包括6月票据逾期纠纷，7月与部分银行的诉讼纠纷，6月-7月评级连续下调等。

■风险提示:信息披露不完整，数据口径偏差，房地产调控超预期等。