国信证券（香港）-奥园健康-3662.HK-物业管理、商业运营双轮驱动，业绩增长强劲-191004

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　　公司2019年上半年实现收入约3.92亿元、净利润0.9亿元，同比增长46.7%、153.1%。公司以物业管理及商业运营为双发展核心，物业管理服务收入在母公司中国奥园近年来强劲销售增长的带动下，未来三年增长的可预见性及确定性较强。我们预计2019年末公司在管面积有望达到1500万平方米，较2018年同比增长约50%左右；商业运营收入在2019年上半年总收入中占比接近30%，成为公司保持盈利增长重要的稳定器。同时，公司积极布局大健康产业，通过社区中医及医疗美容等多元服务提升客户满意度。我们上调公司2019、2020年EPS至分别为0.22元、0.34元，给予公司2019年PE30倍，对应目标价7.24港元，维持“买入”的投资评级。
　　2019年上半年业绩增长强劲
　　2019年上半年公司实现收入约3.92亿元，同比增长46.7%，物业管理服务及商业运营服务的收入占比分别为73.3%和26.7%。实现毛利1.55亿元，同比增长60.4%，净利润0.9亿元，同比大幅增长153.1%。公司业绩的快速增长主要由在管面积稳步增加及商业运营服务的带动。公司毛利率较2018年同期的36.2%提升3.4个百分点至39.6%。物业管理板块与商业运营板块的毛利率均有较为明显的提升。
　　物管业务规模稳步扩张
　　随着公司在管面积规模稳步增长，公司物业管理服务分部2019年上半年实现收入2.87亿元，同比增长40.9%。其中物业管理服务收入1.79亿元，同比增长约26.46%；销售辅助服务收入0.78亿元，同比增长94.72%；社区增值服务收入0.31亿元，同比增长35.67%。2019年上半年物业管理服务的收入增加，主要由于在管建筑面积由2018年末的1043万平方米增长至1200万平方米。销售辅助服务的收入增加，主要受益于母公司中国奥园（3883.HK）的发展，案场交付数量的增加。公司业务深度布局华南地区，在管物业于华南地区的占比约为62.1%，未来公司的物管服务将持续受益于粤港奥大湾区的发展。
　　母公司中国奥园（03883.HK）销售强劲，2020年为公司接收在管面积高峰期
　　截至2019年6月30日，公司在管面积1200万平方米的在管面积中有92.3%来自母公司中国奥园（03883.HK）及其关联方，公司业绩的增长与母公司中国奥园的发展紧密相关。中国奥园2016—2018年合同销售金额由256亿增长至912.8亿元，三年复合增长率达89%,其中2018年销售金额实现了100.2%的高速增长，是内房股中2018年销售增速最快的公司之一。2018年中国奥园实现合同销售面积886.3万平方米高速增长，预计将于2020年前后交付，因此2020年将是奥园健康接收母公司在管面积的高峰期。截至2019年6月30日，土地储备总建筑面积约4,012万平方米（权益比81%），足以满足公司未来三年左右发展需求，业绩增长的确定性强。我们预计2019年末公司在管面积有望达到1500万平方米左右，较2018年同比增长50%左右。中国奥园强劲的销售及丰富的土地储备，为公司未来在管建筑面积增长带来较高的预见性。