华创证券-房地产行业周报：房企销售再超预期，EPS上修概率加大，强化估值切换行情-191007

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　　投资要点：
　　房地产行业数据：上周（19/09/28-19/10/04）主流45城一手房成交326万平米，环比-55%，主要由于国庆假期季节性回落以及网签备案滞后综合影响，国庆期间45城中仅武汉和镇江成交数据更新至10月4日外其余均未完整更新，导致今年网签滞后影响较往年更大；其中，一二线环比-50%、三四线环比-68%；9月一手房月成交同比+8%，较8月上升17pct，其中一二线同比+9%、三四线同比+3%，分别较8月+17pct和+19pct。国庆期间（10/01-10/03）更新数据的12个一二线城市成交面积55万方，同比下降17%。上周14个重点城市二手房合计周成交42万平米，环比-75%；9月二手房月成交同比+32%，较8月上升29pct。库存方面，上周15城推盘环比-31%，成交环比下降42%，周成交/推盘比0.61倍，低于上周的0.72倍，低于9月的0.82倍；15城可售面积7,662万平米，环比-3.3%；3个月移动平均去化月数为9.2个月，环比上升0.2个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。
　　主要政策新闻：宏观方面，全球降息潮继续演绎：澳洲联储宣布下调基准利率25个基点，为年内第3次降息，至0.75%的历史新低；日本央行表示在进一步宽松上有多种选项，应继续坚持宽松政策以支持经济，需要保持低利率以使产出缺口保持在正值范围内；印度央行宣布将基准利率从5.40%下调25个基点至5.15%，为年内第五次降息，累计降息幅度达135个基点。北京地区个人房贷挂靠LPR政策基本确定，和调整之前变化不大。易居监测1月-9月我国100个城市宅地成交面积为44,166万平方米，同比增长7.5%，增速较上半年明显放缓。克而瑞发布19年9月房地产公司销售排行，9月主流50家房企单月销售金额9,060亿元，环比+23%，同比+32%、较前值上升9pct，其中，中国恒大单月销售排名第一，实现销售金额830亿元，9月单月销售过百亿房企为30家，较去年同期多增9家。
　　公司动态跟踪：大悦城集团控股子公司南京卓泓晟将分别按各股东持股比例向其三方股东提供财务资助，共计不超过3.33亿元。中国恒大9月销售金额831.1亿元，同比+31.9%；碧桂园9月权益销售金额515.8亿元，同比+40.4%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌0.42%，沪深300指数下跌0.99%，相对收益为0.57%，板块表现强于大市，在28个板块排名中排第6位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：浙江广厦、格力地产、鲁商置业、宜华健康、新华联，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为丰华股份、数源科技、大名城、中茵股份、ST新梅。
　　投资建议：我们认为近期宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度、再次强调六稳，房地产政策逐步从之前的“未松先紧”向“松紧对冲”过渡，总体政策和资金环境或将边际改善，并全球流动性宽松预期升温，而板块估值仍处于低位，主流房企19PE仅4-9倍，NAV折价20-80%，主流房企股息率高达18A4.6%和19E6.0%、远高于10Y国债3%，板块PETTM处于12年以来8-30倍估值区间的3%分位，明显低于同期沪深两市的18%；此外，主流房企销售持续超预期，20年EPS上修概率加大，强化年底估值切换行情。我们：1）维持开发推荐评级，推荐：a）低估值龙头：保利地产、金地集团、万科A、融创中国、绿地控股、招商蛇口；b）二线成长蓝筹：中南建设、阳光城、旭辉控股、金科股份、首开股份、华夏幸福、荣盛发展、蓝光发展；2）维持商业推荐评级，推荐：大悦城，建议关注：中国国贸和金融街等；3）维持物管推荐评级，维持推荐：中航善达，建议关注：碧桂园服务、永升生活服务等。
　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧以及融资政策超预期收紧。